§ 21 EStG - Überschussprognose bei fremdvermieteter Ferienwohnung erforderlich?

Nach dem Urteil des BFH vom 26.10.2004 ist auch bei ausschließlicher Fremdvermietung der Ferienwohnung eine Einkunftserzielungsabsicht vorzuweisen, wenn die Dauer der Vermietung unter dem für den Ferienort üblichen Saisondurchschnitt liegt, ohne dass entscheidende Vermietungshindernisse vorliegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Vermietung in Eigenregie oder durch Einschaltung eines Vermittlers erfolgt.  

Dieser Sichtweise schließt sich nun auch die Finanzverwaltung an, was besonders Ferienhausbesitzer treffen wird, die sich bisher über eine langfristige Überschussprognose kaum Gedanken gemacht haben. Allerdings können sie einige Vereinfachungen in Anspruch nehmen. So wird auch weiterhin von der Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mehr als 25 v.H. unterschritten wird. Wird dieser Prozentsatz unterschritten, muss bei der dann notwendigen Überschussprognose allerdings nicht auf die Zahlen der Vergangenheit abgestellt werden. Daher können die Besitzer in ihrer Schätzung sowohl auf der Einnahmen- als auch auf der Kostenseite berücksichtigen, dass sie auf die bisherigen Verluste und Ausfallzeiten reagieren wollen.  

Praxishinweis: Betroffene sollten sich beim Tourismusbüro die ortsüblichen Belegungsdaten besorgen und mit der tatsächlichen Mietzeit abgleichen. Dabei können Zeiten ausgeklammert werden, die etwa auf Generalreinigungen oder Instandsetzungsarbeiten entfallen. Bei der Prognose kann dargelegt werden, das die Gewinnung von Feriengästen künftig professioneller erfolgen soll und somit die 25 v.H. nicht mehr unterschritten werden. Darüber hinaus können auch Kredite abgelöst werden, sofern dies die steuerliche Anerkennung rettet.