§ 21 EStG – Werbungskosten bei Leerstand

Steht eine Immobilie wegen umfangreicher Renovierungsarbeiten länger leer, sind die währenddessen anfallenden Aufwendungen nach einem Urteil des BFH auch dann als Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar, wenn nicht absehbar ist, ob und wann die Räume für eine Vermietung genutzt werden können. Denn es ist alleine die Entscheidung des Eigentümers, ob und inwieweit Renovierungsarbeiten aus Zeit- oder Geldgründen langsamer oder schneller und in Eigenleistung oder durch Fremdfirmen durchgeführt werden. Schädlich wäre hingegen, wenn sich der Besitzer im Zeitpunkt der Bauarbeiten noch nicht entschieden hat, ob er die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen will.  

Im zugrunde liegenden Fall ging es um ein Holzhaus, das nach Beendigung der Arbeiten an wechselnde Feriengäste vermietet werden sollte. Werbungskosten können schon anfallen, wenn Einnahmen noch nicht erzielt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass ein ausreichend bestimmter Zusammenhang mit der Einkunftsart besteht und der Entschluss zur steuerpflichtigen Vermietung endgültig gefasst ist. Dieser Grundsatz gilt auch bei Leerstand, soweit der Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht aufgegeben wurde.  

Für diese Feststellung können äußere Umstände als Indizien herangezogen werden, etwa der zeitliche Zusammenhang zwischen Aufwand und späterer Vermietung oder ob absehbar ist, wann die Räume zur Vermietung genutzt werden sollen. Dabei ist nicht nur auf das Jahr der Renovierung abzustellen. Denn nach der BFH-Rechtsprechung ist bei einer vorangehenden auf Dauer angelegten Vermietung davon auszugehen, dass das betreffende Haus selbst während Leerstandszeiten der Erzielung von Vermietungs-Einkünften dient. Das gilt insbesondere, wenn das Objekt in dieser Zeit betriebsbereit gemacht wird.