§ 23 EStG - Grundstückstausch gilt als Anschaffung mit neuer Spekulationsfrist

Überträgt der Eigentümer bei der Veräußerung eines nicht parzellierten Grundstücks eine Teilfläche ohne Ansatz eines Kaufpreises und erhält er dafür von der Gemeinde einen Rückübertragungsanspruch auf ein entsprechend parzelliertes Grundstück, so schafft er dieses im Wege des Tausches an. Die Spekulationsfrist beginnt von Neuem. Nach einem neueren Urteil des BFH ist ein entgeltlicher Erwerb auch im Wege des Tausches möglich. Die Anschaffungskosten des neuen entsprechen dann dem gemeinen Wert des weggegebenen Wirtschaftsguts. Allerdings erfordert § 23 EStG eine Nämlichkeit von angeschafftem und veräußertem Gegenstand im wirtschaftlichen Sinn. Dies ergibt sich aus einem wertenden Vergleich beider Wirtschaftsgüter unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls.  

So hatte der BFH den Erwerb eines Restitutionsanspruchs der Anschaffung des von diesem erfassten Grundstücks gleichgestellt, sodass der entgeltliche Erwerb des Anspruchs und die spätere Veräußerung des rückübertragenen Grundstücks grundsätzlich als Anschaffungs- und Veräußerungsvorgang anzusehen sind. Im Gegensatz hierzu ist es kein Anschaffungsvorgang, wenn kraft Hoheitsakts Grundbesitz entzogen und Ersatzland zugewiesen wird, weil der Erwerb dann nicht mehr wesentlich vom Willen des Immobilienbesitzers abhängt. Der Tausch von unparzelliertem in erschlossenes Grundvermögen ist hingegen eine Anschaffung nach § 23 EStG.  

Entgelt ist dabei die Einräumung eines Anspruchs auf Übertragung des entsprechenden Grundstücks nach Erreichen der Baulandqualität, wobei Übertragungsanspruch und Erwerb des beplanten Grundstücks wirtschaftlich identisch sind. Wird das erschlossene Land innerhalb von zehn Jahren nach der Rückgabe verkauft, ist der realisierte Gewinn also steuerpflichtig.