§ 23 EStG - Schuldenerlass einer Schrott-Immobilie erhöht den Spekulationserlös

Hat der Besitzer einer sogenannten Schrott-Immobilie mit der finanzierenden Bank einen Schuldenerlass ausgehandelt, muss dieser Entschädigungsbetrag im Jahr des Grundstücksverkaufs versteuert werden. Das gilt nach einem rechtskräftigen Urteil des Hessischen FG auch dann, wenn der Erlass bereits vor dem Verkaufsjahr vereinbart und wirksam wurde. Nach dem Zuflussprinzip kann ein Erlös im Rahmen des § 23 EStG erst in dem Veranlagungszeitraum berücksichtigt werden, in dem die Veräußerung stattfindet. Das ist vergleichbar mit einer nachträglichen Kaufpreisminderung, die über § 175 AO rückwirkend zum Ansatz kommt.  

Der entschiedene Fall ist bei Schrott-Immobilien nicht untypisch. Der Hausbesitzer schließt mit der finanzierenden Bank eine Rückabwicklungsvereinbarung, wonach das Institut einen Teil des Kredits erlässt und im Gegenzug das Grundstück verwerten darf. Kommt es später zum Verkauf, erhöht der Erlassbetrag den Veräußerungserlös. Hinzu kommen, wie allgemein üblich, die bisher in Anspruch genommenen AfA-Beträge, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind. Nach Auffassung des FG steht der Schuldenerlass in unmittelbarem Zusammenhang mit dem anschließenden Verkaufsgeschäft. Der Immobilienbesitzer hat nämlich die Minderung seiner Darlehensschuld nur deshalb erreicht, weil er der Bank im Gegenzug das Recht eingeräumt hat, wie ein Eigentümer über die Eigentumswohnung zu verfügen. Dies ist der Zweck der Rückabwicklung gescheiterter Immobiliengeschäfte und Darlehensverträge.  

Praxishinweis: Erstattetet die Bank hingegen überhöhte Schuldzinsen und sonstige Gebühren, führt dies im Jahr der Zahlung zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.