§ 23 EStG - Steuerpflicht bei Zwangsverkauf gegen Ersatzgrundstück

Ein Grundstücksverkauf kann auch dann ein Spekulationsgeschäft darstellen, wenn die Veräußerung durch Krankheit, drohende Enteignung oder sonstigen Zwang bedingt war. Eine Ausnahme hiervon besteht nur dann, wenn der Veräußerungserlös in ein Ersatzgrundstück angelegt wird, das wirtschaftlich dieselbe Aufgabe erfüllt wie der ausgeschiedene Gegenstand. Dabei müssen beide Vorgänge in einem sachlichen Zusammenhang stehen und beide Gegenstände im Wesentlichen wertgleich sein. Unter diesem Aspekt verneint das Hessische FG die Ersatzbeschaffung, weil im Urteilsfall der Verkauf weder unter Zwang erfolgte, noch ein wertidentischer Austausch vorlag.  

Ein Zwang liegt vor, wenn der Verkauf dem Eigentümer durch Hoheitsakt aufgezwungen wird, weil es ansonsten zur unmittelbar bevorstehenden Enteignung kommen würde. Daher muss die freie Willensentscheidung ausgeschlossen sein, z.B. wenn eine Enteignung durch Baulandumlegung unmittelbar bevorsteht. Nicht ausreichend ist, dass damit nur erfahrungsgemäß gerechnet werden kann, eine Behörde mit Enteignung in der Zukunft droht oder ein Grundstückswechsel die einzige zweckmäßige Lösung darstellt.  

Doch selbst wenn ein Zwangstausch vorliegt, führt dies nicht automatisch zum Wegfall der Besteuerung eines Spekulationsgewinns, wenn der Tausch aus Sicht des Veräußerers ein günstiges Geschäft darstellt. Dann ist eine Ersatzbeschaffung zu verneinen. Im Urteilsfall wurde der Preis für das von der Stadt zur Verfügung gestellte Grundstück rund 40 v.H. unter seinem tatsächlichen Wert angerechnet. Insoweit dient es der Finanzierung der Bedürfnisse des Verkäufers.