§ 23 EStG - Veräußerung eines auch im Betriebsvermögen gehaltenen Grundstücks

Wer eine Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist wieder veräußert, muss die Wertsteigerungen im Privatvermögen seit der Anschaffung versteuern, auch wenn er das Grundstück zeitweise im Betriebsvermögen gehalten hat. Der Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft ist in diesem Fall um den im Betriebsvermögen zu erfassenden Gewinn zu korrigieren. Die zwischenzeitliche Aufteilung in Wohnungseigentum ändert nichts an der wirtschaftlichen Identität von angeschafftem und veräußertem Wirtschaftsgut.  

Die Einlage in das Betriebsvermögen und die Entnahme aus dem Betriebsvermögen stellt mangels Rechtsträgerwechsels keine Veräußerung dar. Nichts anderes gilt dann, wenn der Einlage kein Verkauf aus dem Betriebsvermögen folgt. Die Einlage zum Teilwert wird der Veräußerung gleichgestellt, was zu einer Versteuerung der im Betriebsvermögen entstandenen Wertsteigerungen führt. Das heißt aber nicht, dass auch die vorher im Zeitraum zwischen Anschaffung und Einlage entstandenen Gewinne erfasst werden. Der ursprüngliche tatsächliche Kauf wirkt fort und die Kosten sind zugrunde zu legen. Nur dies stellt sicher, dass alle zwischen Anschaffung und Veräußerung im Privatvermögen entstandenen stillen Reserven erfasst werden.  

Die Anschaffungs- und Veräußerungsfiktion des § 23 Abs. 1 Satz 2 EStG erfüllt gerade den Zweck, alle Wertveränderungen im Zeitraum zwischen tatsächlicher Anschaffung und tatsächlicher Veräußerung unabhängig davon zu erfassen, wie lange das Wirtschaftsgut zeitweise im Betriebsvermögen gehalten worden ist. Dabei wird der Gewinn um die im betrieblichen Bereich erfassten Wertveränderungen korrigiert. Dieser ergibt sich, soweit der Teilwert im Zeitpunkt der Entnahme den bei der Einlage übersteigt.