§ 23 EStG - Verluste aus Immobilienverkäufen sind unter der Abgeltungsteuer verrechenbar

Wird angesichts der derzeit deutlich gesunkenen Immobilienpreise ein Haus innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist noch bis Ende 2008 mit Verlust verkauft, lässt sich der Verlust gemäß § 23 Abs. 3 S. 9und 10 EStG zwischen 2009 und 2013 mit Kapitaleinnahmen nach dem neuen § 20 Abs. 2 EStG verrechnen. Das sind neben Gewinnen aus nach 2008 erworbenen Wertpapieren auch Erlöse aus Zertifikaten aufgrund der verkürzten Übergangsregel sowie generell aus Finanzinnovationen ohne jeglichen Bestandsschutz. Wird die Immobilie hingegen erst ab 2009 veräußert, sind Verluste aus Immobilienverkäufen nur noch mit entsprechenden Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar. Dabei umfasst der geänderte § 23 EStG ab 2009 nur noch Spekulationsgeschäfte mit Grundstücken und beweglichen Wirtschaftsgütern.  

Somit besteht die einmalige Chance, den Immobilienverlust jetzt steuerlich besonders effektiv zu nutzen. Denn die sogenannten Altverluste werden über § 20 Abs. 6 S. 1 EStG vorrangig mit den positiven Kapitaleinnahmen verrechnet. Ab 2009 realisierte und nicht auf Bankenebene sofort verrechnete Verluste werden daher erst einmal vorgetragen, sie dürfen sich anschließend zeitlich unbegrenzt auswirken.  

Praxishinweis: Sofern ein hoher Spekulationsverlust vorliegt, kann dieser durch den Kauf von Zerobonds, die in 2013 fällig werden, in vollem Umfang nutzbar gemacht werden. Mangels laufender Zinsen ergeben sich Kapitaleinnahmen lediglich in Form von realisierten Kursveränderungen. Diese stellen unabhängig von Laufzeiten stets Einnahmen aus Kapitalvermögen i.S.d. § 20 EStG dar, die dann mit dem Altverlust verrechnet werden können. Bei kleineren Summen reicht es schon, Anleihen unmittelbar vor dem Zinstermin ab 2009 zu verkaufen. Dann werden die Kapitaleinnahmen, die unter § 20 Abs. 2 Nr. 7 EStG fallen, über die Stückzinsen vereinnahmt.