§ 8 GrEStG - Sanierungskosten gehören nicht zur Gegenleistung

Wird ein mit Altlasten kontaminiertes Grundstück gekauft und verpflichtet sich der Erwerber zu dessen Sanierung, gehören die entstandenen Kosten nicht zur Gegenleistung. Das gilt immer dann, wenn bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags noch keine Sanierungsverfügung an den Veräußerer ergangen war. Nach einem aktuellen Urteil des BFH entsteht die öffentlich-rechtliche Sanierungsverpflichtung bei einer schädlichen Bodenveränderung erst dann, wenn sich die aus dem Bodenschutzrecht ergebende Sanierungsverantwortlichkeit konkretisiert hat.  

In der Urteilsbegründung geht der BFH ausführlich auf den Begriff der Gegenleistung ein, die der Grunderwerbsteuer unterliegt. Hierzu gehören neben dem Kaufpreis die vom Erwerber vertraglich übernommenen sonstigen Leistungen. Dabei ist entscheidend, in welchem Zustand das Grundstück nach dem Willen der Parteien übergehen soll. Wird es im unsanierten Zustand übereignet und übernimmt der Verkäufer hierfür keine Gewährleistung und beteiligt sich auch nicht am Sanierungsaufwand, schlägt sich das im geminderten Kaufpreis nieder. Dann erhält der Käufer eine von ihm zu sanierende Immobilie, und die nachfolgend durchgeführten Maßnahmen kommen ihm als neuem Eigentümer zugute. Das stellt keine Gegenleistung dar.  

Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber eine gesetzliche Verpflichtung zur schnellen Beseitigung von Gefahren übernimmt. Dies ist vergleichbar mit der Verpflichtung zur Übernahme künftiger Erschließungskosten. Hiermit wird keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Vorbesitzers übernommen und deshalb insoweit auch keine sonstige Leistung an ihn erbracht. Anders sieht es aus, wenn der Erwerber eine bereits konkrete Verpflichtung des Grundstücksverkäufers übernimmt. Dies stellt eine Gegenleistung dar.