§ 9 EStG - Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Immobilien

Wird eine Immobilie teils vermietet und teils selbst genutzt, kann der Kredit gezielt dem vermieteten Teil zugeordnet werden. Dies gelingt, indem Kaufpreis oder Herstellkosten getrennt bezahlt und die vermieteten Teile komplett fremdfinanziert werden (siehe AStW 05, 369). Diese direkte Zuordnung gilt nach dem BFH-Urteil vom 1.3.2005 auch dann, wenn das aufgenommene Darlehen den Wert des vermieteten Gebäudeteils übersteigt.  

Im Urteilsfall ordnete der Eigentümer eines gemischt genutzten Hauses das Darlehen überwiegend den vermieteten Praxisräumen zu und setzte die Zinsen in voller Höhe als Werbungskosten an. Das Finanzamt berücksichtigte lediglich den flächenmäßigen Anteil, da die Darlehenssumme über dem Kaufpreis der Praxisräume lag.  

Bei Anschaffung eines teilweise vermieteten Gebäudes sind die für den Kredit entrichteten Zinsen als Werbungskosten abziehbar, wenn die Anschaffungskosten diesem Gebäudeteil zugeordnet und der Kaufpreis tatsächlich mit Darlehensmitteln bezahlt wird. Wird ein höheres Darlehen aufgenommen, sind die Zinsen insoweit als Werbungskosten abziehbar, als Anschaffungskosten für den betreffenden Gebäudeteil aus diesen Darlehensmitteln bezahlt werden. Der volle Zinsabzug ist daher nicht schon deshalb abzulehnen, weil der mit dem Darlehen aufgenommene Betrag die Kosten für die Praxisräume übersteigt. Die Zinsen sind zumindest in Höhe des auf den Kaufpreis für die Praxis entfallenden Teils abziehbar, sofern sie auch tatsächlich gesondert bezahlt wurden.