§ 9 EStG – Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit einer Einkunftsart

Grundsätzlich stellen Vorfälligkeitsentschädigungen Werbungskosten dar, wenn sie im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen. Wird z.B. zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks ein Kredit aufgenommen und später zwecks Umschuldung vorzeitig getilgt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung abziehbar. Das gilt immer dann, wenn die Mietimmobilie unverändert der Einkünfteerzielung dient.  

Ist dagegen eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, weil ein bisher vermieteter Grundbesitz veräußert wird, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden. Nach Ansicht des BFH erfolgt die vorzeitige Kredittilgung, um den Grundbesitz an den Erwerber lastenfrei zu übertragen. Soll ein Grundstück lastenfrei übertragen werden, besteht eine eindeutige Verbindung zum Veräußerungsvorgang. Nur wenn die Veräußerung im Rahmen von § 23 EStG erfasst wird, wirken sich die Veräußerungskosten einschließlich der Vorfälligkeitsentschädigung dort als Werbungskosten aus.  

Praxishinweis: Wird ein Gebäude, das zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden sollte, vor dem Selbstbezug wieder veräußert, kann ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vorliegen. Neben der Vorfälligkeitsentschädigung mindern dann auch die laufenden Schuldzinsen den Spekulationsgewinn, die seit dem Entschluss zum Verkauf angefallen sind.