BewG - Sachwertverfahren für besonders ausgestattetes Mietwohngrundstück

Der Preis von Mietwohngrundstücken wird grundsätzlich im Ertragswertverfahren ermittelt. Dies setzt voraus, dass innerhalb derselben Region nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare, vermietete Objekte vorhanden sind. Sind diese nicht in hinreichender Zahl vorhanden, kommt insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von Wohnungen abheben, das Sachwertverfahren zum Ansatz. Dies begründet der BFH damit, dass die unter Verwendung von wertvollem Material erbauten oder außergewöhnlich gestalteten Häuser nur in Ausnahmefällen vereinzelt vermietet sind und in der Regel vom Eigentümer selbst bewohnt werden, weil er den besonderen Aufwand nach seiner Vorstellung trägt.  

Dabei greift das Sachwertverfahren bereits dann, wenn die Wohnfläche größer als 220 m² ist, ein größeres Schwimmbecken vorhanden ist, die Gestaltung keine Trennung der Bereiche in mehrere Hauptwohnungen ermöglicht oder das Grundstück einen ganz besonderen, einmaligen Charakter hat. In solchen und vergleichbaren Fällen kann die übliche Miete nicht durch einen Zuschlag auf die höchsten im Mietspiegel ausgewiesenen Preise geschätzt werden und das Ertragswertverfahrens wäre eine mit dem Gleichheitssatz nicht vereinbare Bevorzugung gegenüber herkömmlichen Ein- und Zweifamilienhäusern.  

Praxishinweis: Bei Ein-, Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen wird der Preis vorrangig aus Verkäufen vergleichbarer Immobilien nach § 183 BewG herangezogen, sofern solche Vergleichswerte in genügender Anzahl vorliegen. Das wird wohl vorrangig beim Wohneigentum möglich sein. Anstelle von Verkaufspreisen können auch von den Gutachterausschüssen ermittelte Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Ansonsten kommen Ertragswerte wie bei Mietwohngrundstücken zum Ansatz. Sofern auch diese Methode nicht anwendbar ist, greift das Sachwertverfahren nach § 189 BewG.