BewG - Verschiedene Verfahren sind zum Nachweis des Verkehrswerts möglich

Der Wert eines bebauten Grundstücks ermittelt sich nach § 147 Abs. 2 bis 6 BewG. Gemäß Abs. 7 a.F. dieser Vorschrift ist für bebaute Grundstücke jedoch ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweist. Der Nachweis kann u.a. durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens geführt werden. Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die richtige Methode ist dabei im Einzelfall wählbar und zu begründen.  

Auch wenn in einem Verkehrsgutachten der Grundstückswert nur nach dem Ertragswertverfahren ermittelt wird, ist das Gutachten nach einem aktuellen Urteil des BFH nutzbar, sofern der Sachverständige das Sachwertverfahren mit einer zutreffenden Begründung ausschließt. Dann handelt das Finanzamt rechtswidrig, wenn es den Grundstückspreis schematisch auf den Mittelwert beider Werte feststellt. Einem den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung entsprechenden Sachverständigengutachten ist nämlich regelmäßig zu folgen. Der BFH weist aber auch darauf hin, dass eine fehlende Begründung oder lückenhafte Berechnung durch den Gutachter dazu führt, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nicht geführt ist.  

Praxishinweis: Das Urteil ist noch zum Rechtsstand vor 2009 ergangen. Nunmehr kann dem Finanzamt nach § 198 BewG weiterhin der niedrigere Verkehrswert nachgewiesen werden - und dies unabhängig vom angewendeten Verfahren. Hierfür gelten grundsätzlich die Vorschriften des Baugesetzbuches, der Wertermittlungsverordnung und der Wertermittlungsrichtlinien. Sämtliche wertbeeinflussende Umstände können geltend gemacht werden.