FinMin Baden-Württemberg - Jahresmiete bei Übernahme der Instandhaltungskosten durch Mieter

Es entstand die Frage, wie die Jahresmiete zu ermitteln ist, wenn in Mietverträgen sog. Triple-Net-Vereinbarungen getroffen worden sind. Danach ist der Mieter verpflichtet, auch die Kosten für die Wartung und die Instandhaltung einschließlich Dach und Fach zu übernehmen. Insbesondere bei Immobiliengesellschaften/-fonds sind diese Gestaltungen bekannt geworden. Anzeichen für das Vorliegen einer derartigen Vertragsgestaltung kann zum einen eine Abweichung der vereinbarten von der marktüblichen Miete nach unten sein und zum anderen, dass die Gewinn-/Überschussermittlung der vermietenden Gesellschaft oder des Vermieters keine Instandhaltungskosten für das entsprechende Objekt beinhaltet. Nach § 146 Abs. 2 S. 3 BewG ist die Jahresmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Nutzung des bebauten Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Bei der Ermittlung der Jahresmiete sind die (umlagefähigen) Betriebskosten nicht einzubeziehen (R 168 Abs. 1 ErbStR). Hierzu gehören jedoch nicht die Instandhaltungskosten; sie sind als nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten bereits bei der Festlegung des Vervielfältigers berücksichtigt worden (R 168 Abs. 2 ErbStR).  

Werden diese Instandhaltungskosten vom Mieter getragen, sind sie - ggf. mit einem pauschalen Zuschlag - in die Jahresmiete einzurechnen (R 167 S. 3, Spiegelstrich 8 ErbStR). Als Orientierung kann im Regelfall von einem Zuschlag von ca. 15 v.H. der Nettokaltmiete ausgegangen werden, da auf diesen Wert bei der Festlegung des Vervielfältigers für das Ertragswertverfahren nach § 146 BewG zurückgegriffen wurde (BT Drs. 13/5952 zu § 146 Abs. 2). Ist das übernommene Instandhaltungsrisiko im Einzelfall erkennbar höher oder niedriger zu beziffern, so ist dies bei der Bemessung des Zuschlags entsprechend zu berücksichtigen. Dieser Erlass ergeht im Einvernehmen mit dem BMF und den Finanzbehörden der anderen Länder.  

(FinMin Baden-Württemberg 28.3.06, 3 - S 3900/29)