Gesetzentwurf – Steuerliche Regelungen zur Einführung von deutschen REITs

Ab 2007 sollen börsennotierte Immobiliengesellschaften auch in Deutschland möglich sein. Einen Gesetzentwurf für Real Estate Investment Trusts – sogenannte REITs – hat das Bundeskabinett Anfang November 2006 verabschiedet. Er sieht unter anderem vor, dass ein inländischer REIT in der Rechtsform der AG firmieren und seinen Gewinn zu mindestens 90 v.H. ausschütten muss. Das Gesetz soll rückwirkend ab dem 1.1.2007 gelten. Dabei sind die REITs von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, wenn sie Mindestbedingungen bei der Vermögens- und Einkommenszusammensetzung sowie der Struktur ihrer Anleger einhalten. Sofern das nicht erfüllt wird, kommt es erst einmal zu einer Strafbesteuerung und bei weiterer Nichtbefolgung nach einigen Jahren dann zum Entzug der Steuerfreiheit.

Die REITs müssen börsennotiert sein. Dabei kommt es zu umfangreichen Meldepflichten an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, um die erforderlichen Quoten für die Steuerfreiheit überwachen zu können. REITs bilanzieren nach HGB, dürfen aber nur eine lineare AfA von 2 v.H. ansetzen. Diese Abschreibung darf für die Ermittlung des ausschüttungsfähigen Gewinns wieder hinzugerechnet werden. Veräußerungsgewinne müssen nur zur Hälfte in die Bemessungsgrundlage für die Mindestausschüttung aufgenommen werden, der Rest kann sofort auf Neuanschaffungen übertragen oder für später geplante Neuanschaffungen zwei Jahre lang in eine Rücklage eingestellt werden.

Die Einbringungsgewinne von Immobilien in einen REIT oder auch in einen offenen Immobilienfonds sollen nach § 3 Nr. 70 EStG nur zur Hälfte erfasst werden, wenn der Grundbesitz