Immobilienbewertung - Die Alternative nach § 147 BewG in Betracht ziehen

Bei der Diskussion um eine Höherbewertung von Grundstücken über den Ansatz der Jahresrohmiete spielt derzeit kaum eine Rolle, dass für eine Reihe von Immobilien die günstige Vorschrift des § 147 BewG in Betracht kommt. Hier erfolgte auch keine Änderung durch das Jahressteuergesetz 2007. Nach § 147 BewG kann demnach weiterhin die Summe aus Bilanzwert für das Gebäude und 70 v.H. des Bodenrichtwerts für den Grund und Boden angesetzt werden. Das kommt immer dann in Betracht, wenn sich für bebaute Grundstücke keine übliche Miete ermitteln lässt, etwa bei Fabrik-, Hotel-, Park- oder Bankgebäuden. Sofern das Gebäude im Betriebsvermögen gehalten wird, können sämtliche Abschreibungen und Rücklagen mindernd berücksichtigt werden. Im Privatvermögen zählt der um die AfA geminderte Buchwert.  

In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob eine geschätzte Jahresrohmiete oder der Bilanzwert plus Bodenrichtwert in der Steuererklärung angegeben werden soll. Dabei darf der gesamte Grundbesitz nach § 147 BewG angesetzt werden, auch wenn sich auf dem Grundstück Gebäude(-teile) befinden, die nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten wären (R 178 Abs. 8 ErbStR). Das Sachwertverfahren lohnt insbesondere bei zum Großteil schon abgeschriebenen Gebäuden, da der Alterswertabschlag nach § 146 Abs. 4 BewG maximal 25 v.H. beträgt.  

Eine Betriebsaufspaltung ist hingegen kein Grund für die Anwendung von § 147 BewG, weil es zu einer tatsächlichen Vermietung kommt. Dabei bestimmt sich die erzielbare Jahresmiete nach dem vertraglich vereinbarten Entgelt und nicht nach der üblichen Miete. Dies gilt unabhängig davon, ob das Entgelt nach Vertrag über oder unter der marktüblichen Miete liegt. Nur für ein Verkehrswertgutachten ist die ortsübliche Miete heranzuziehen.