Immobilienfonds – Bürokomplex in Kanada

Der Münchener Initiator ALCAS bietet ab 20.000 CAD eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds mit zwei Bürokomplexen im kanadischen Toronto und Edmonton. Die für 94,5 Mio. CAD (Basis: 12 v.H. der Jahresnettomiete) gebraucht erworbenen Immobilien sind nahezu komplett an namhafte Unternehmen sowie die Regierungen von Ontario und Kanada vermietet, was die Kalkulation der Einnahmen sicherer macht. Die Ausschüttungen sollen von anfänglich 7 v.H. bis zum Jahr 2017 auf 8 v.H. steigen. Die se fließen in Form von Barzahlungen an die Fondsbeteiligten sowie als Steuervorauszahlung an den Fiskus. Von dort erhalten die Anleger dann direkt Steuerrückzahlungen, da die Abgaben aus dem jährlichen Veranlagungsergebnis unter den vorab gezahlten Beträgen liegen. Hinzu kommt ein Überschuss aus dem Verkauf der Objekte von rund 120 v.H. Dies bedeutet per Saldo bis zur Liquidation des Fonds eine Ausschüttungssumme nach kanadischen Steuern von rund 200 v.H., sodass sich der Einlagebetrag innerhalb von 12 Jahren verdoppelt. 

Die Beteiligung basiert auf CAD, so dass Wechselkursrisiken aber auch –chancen bestehen. Da auch die Darlehensaufnahme in CAD erfolgt, gleichen sich Währungsschwankungen auf der Einnahmen- und Ausgabenseite zumindest teilweise aus. Der Immobilienkauf erfolgte mit rund 56 v.H. über Kredite, die mit festen Zinssätzen von etwas mehr als 6 v.H. vereinbart wurden. Dies sind im Vergleich zum Euro-Raum hohe Sätze, die aber für Kanada marktüblich sind.  

Steuerpflichtig sind die Mieteinkünfte nach DBA nur in Kanada; sie unterliegen im Inland lediglich dem Progressionsvorbehalt. Gleiches gilt für die Veräußerungsgewinne aus den Immobilien. In Kanada besteht die Besonderheit, dass vorab eine Quellensteuer auf die prognostizierten Mieteinkünfte in Höhe von 25 v.H. verlangt wird, die erst mit der späteren Veranlagung verrechnet wird. Die fiskalischen Formalitäten werden von der Fondsgesellschaft übernommen. Die Steuersätze betragen 23,68 v.H. bis zu einem Einkommen von 35.000 CAD und 32,56 v.H. 

bis zu einem Einkommen von 70.000 CAD. Anschließend liegen die Sätze bei 38,48 v.H. (bis 113.804 EUR) und darüber hinaus bei 42,92 v.H. Die Einkommensgrenzen werden jährlich an die Inflationsrate angepasst. Freibeträge wie in den USA sind in Kanada nicht vorgesehen, sodass in jedem Fall Steuern anfallen.