Immobilienfonds - Steuerfreie Ausblicke

Ein probates Mittel gegen den zum Jahreswechsel auf 750 EUR pro Person sinkenden Sparerfreibetrag sind offene Immobilienfonds. Sie erwirtschaften Jahreserträge über die Ausschüttung oder Thesaurierung, die mit Rentenfonds vergleichbar sind. Während im Anleihebereich aber in der Regel die komplette Einnahme unter § 20 EStG erfasst wird und somit auch den Sparerfreibetrag belastet, ist dies bei den Immobilienfonds nicht der Fall. In den vergangenen 15 Jahren lag die Rendite vor Steuern im Durchschnitt bei jährlich rund 5,5 v.H., davon bleibt etwa die Hälfte steuerfrei. Bei einigen Fonds unterliegen sogar nur 20 v.H. der Steuerpflicht. Damit können die Immobilienanteile ihre Konkurrenz aus dem Rentenbereich in Bezug auf die Rendite nach Steuern schlagen. Das gilt vor allem für Anleger mit hoher Progression. Für die steuerlich günstigen Aussichten gibt es eine Reihe von Gründen:  

• Sofern die Objekte im Ausland liegen, kommt es im jeweiligen Staat zur Besteuerung. Die Einkünfte werden im Inland gemäß DBA nur über den Progressionsvorbehalt erfasst. Anders als bei geschlossenen Immobilienfonds ist aber nicht der einzelne Beteiligte Steuerschuldner, sodass er sich nicht um die Formalien in den einzelnen Ländern kümmern muss.

• Verkaufsgewinne im Ausland werden oft moderat oder überhaupt nicht besteuert. Über § 32b EStG fließt der Erlös im zweiten Schritt nur dann in die inländische Veranlagung, wenn die 10-jährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG noch nicht abgelaufen ist.

• Verkäufe inländischer Immobilien planen die Manager in der Regel erst für Zeiten nach Ablauf der Spekulationsfrist. Daher kann auch hier der Erlös zumeist steuerfrei vereinnahmt werden.

• Beim Verkauf eines offenen Immobilienfonds können Anleger die Zwischengewinnregel optimal nutzen. Da Mieteinnahmen nicht in diese Rechengröße einfließen, kann dieser Ertrag nach Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist über den realisierten höheren Kurs steuerfrei gestellt werden.