REITG – Verbesserungen für Immobilienaktien

Über das Jahressteuergesetz 2009 soll es einige Verbesserungen für in- und ausländische Real Estate Investment Trusts (REITs) geben, indem insbesondere die mögliche Doppelbelastung von ausgeschütteten Gewinnen entschärft werden soll. Nach dem neuen § 19a des Gesetzes über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) soll die steuerliche Vorbelastung der Erträge bei der Ausschüttung an die Anleger berücksichtigt werden. Dies betrifft etwa die Weiterausschüttung von Gewinnen inländischer steuerpflichtiger Tochter-Dienstleistungsgesellschaften und Erträge aus ausländischen Immobilien, die bereits im Ausland der Besteuerung unterlegen haben:  

• Eine Vorbelastung der Ausschüttung in Höhe von mindestens 15 v.H. soll dazu führen, dass der Dividendenzufluss auf Ebene des Anteilseigners ab 2008 insoweit unter Anwendung des Halbeinkünfteverfahrens und ab 2009 des Teileinkünfteverfahrens besteuert wird. Die vorbelasteten Gewinnanteile gelten als vorrangig ausgeschüttet. Diese teilweise Steuerfreistellung bezieht sich allerdings nur auf Ausschüttungen und nicht auf Verkaufserlöse. Diese werden stets in vollem Umfang erfasst.

• Die direkte Investition und die indirekte Anlage über Investmentfonds sollen gleichbehandelt werden. Soweit Investmentfonds Erträge aus REIT-Aktiengesellschaften oder anderen REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen erzielen, werden daher über das InvStG die Rechtsfolgen denen der steuerlichen Behandlung bei einem Direktanleger angeglichen.

• Inländische REITs sollen über eine Steuerbescheinigung angeben müssen, welcher Teil der Dividende oder des sonstigen Bezugs aus vorbelasteten Gewinnen stammt. Bei ausländischen Gesellschaften kann der Anleger dies in geeigneter Form nachweisen.

• Sofern es sich um Schachtelbeteiligungen an einem Auslands-REIT handelt, sind die Dividenden laut DBA steuerfrei. Dies soll beim Zufluss ab 2009 nicht mehr durch die übliche Freistellungsmethode, sondern durch das Anrechnungsverfahren umgesetzt werden (§ 19 Abs. 6 REIT-G).

• Der eingeschränkte Verlustverrechnungskreis für nach 2008 erworbene Aktien im Rahmen der Abgeltungsteuer gilt auch für REITs. Damit lassen sich negative Kapitaleinnahmen aus dem Verkauf von Aktien oder REITs nur mit Gewinnen aus diesen beiden Wertpapieren verrechnen. Für vor 2009 erworbene REITs gilt derselbe Bestandsschutz wie für herkömmliche Wertpapiere, sodass ein Verkauf ab 2009 nur unter § 23 EStG fällt und nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei bleibt.