14.04.2020 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung einer Ferienwohnung

| Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist grundsätzlich und ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen. Voraussetzung ist allerdings, dass die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen ‒ ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind ‒ nicht erheblich, d.h., um mindestens 25 % unterschritten wird, so eine aktuelle Entscheidung des FG Mecklenburg-Vorpommern. |

Sachverhalt

Streitig war, ob Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung anzuerkennen sind. Das FA versagte die geltend gemachten Verluste unter Hinweis auf eine erstellte Einkünfteprognose, da das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen ‒ ohne dass Vermietungshemmnisse gegeben seien ‒ erheblich, d. h. um mindestens um 25 % unterschreite.

Entscheidung

Dies sah das FG im Klageverfahren jedoch anders und erkannte die geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung an.

Nach § 21 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt auch bei in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen: Auch in diesen Fällen ist grundsätzlich und ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen.

Allerdings ist zu beachten, dass (auch) beim ausschließlichen Vermieten von Ferienwohnungen ‒ in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten ‒ die Einkünfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen immer dann anhand einer Prognose zu überprüfen ist, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen ‒ ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind ‒ erheblich, d. h. mindestens um 25 % unterschreitet. Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und liegt die zusätzliche Voraussetzung einer ortsüblichen Vermietungszeit nicht vor oder können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietung nicht vergleichbar.

Im Streitfall hatte das FA zu Unrecht eine Prognoserechnung vorgenommen, da die Steuerpflichtigen im Streitjahr und in den beiden Folgejahren 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit für Ferienwohnungen erreicht hatten. Denn bei der Ermittlung des Vergleichsmaßstabs ist auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht jedoch auf diejenige von sämtlichen Beherbergungsbetrieben abzustellen.

PRAXISTIPP | Nach Auffassung des FG sind zur Berechnung der ortsüblichen Belegungstage die vom Statistischen Amt Mecklenburg-Vorpommern ermittelten Auslastungszahlen betr. Ferienwohnungen zugrunde zu legen. Danach sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit die individuellen Vermietungszeiten mit denen zu vergleichen, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Als Vergleichsmaßstab ist dabei auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht hingegen auf die ortsübliche Auslastung der insgesamt angebotenen Betten/Schlafgelegenheiten (Hotels, Gasthöfe, Pensionen, Ferienunterkunft und sonstige Unterkünfte) abzustellen. Die Auslastungszahlen von Hotels sowie Gasthöfen sind mit denjenigen von Ferienwohnungen nicht vergleichbar.

Fundstelle