· Fachbeitrag · Steuern im Blickpunkt ‒ Immobilien
Wann Verluste zählen
| Der BFH hat sich erneut mit der Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen und Leerstand beschäftigt. |
Prognose auch beim Nutzungsvorbehalt im Ferienhaus
Der BFH hat sich mit der Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen ‒ Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit ‒ und dem Selbstnutzungsvorbehalt auseinandergesetzt (16.4.13, IX R 22/12). Es ging um eine Ferienwohnung an der Ostsee, die laut Vermietungsvermittlungsvertrag eine Eigennutzung von 21 Tagen im Jahr vorsah. Die Eigentümer nutzten die vorbehaltene Zeitspanne in der Regel voll aus. Die Auslastung der Ferienwohnung war als gut anzusehen.
Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse ‒ einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare
‒ unternehmerische Organisation erforderlich ist (BFH 14.7.04, IX R 69/02, BFH/NV 04, 1640). Nach der ständigen Rechtsprechung ist bei teilweise selbstgenutzten und vermieteten Ferienwohnungen die Frage, ob der Steuerpflichtige mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet hat, anhand einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose zu entscheiden.
Die Einkünfteerzielungsabsicht muss schon dann überprüft werden, wenn sich der Besitzer eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat. Dies gilt unabhängig davon, ob er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht oder nicht (BFH 29.8.07, IX R 48/06, BFH/NV 08, 34). Unerheblich ist auch, ob sich der Vorbehalt der Selbstnutzung aus einer einzelvertraglich vereinbarten Vertragsbedingung oder aus einem formularmäßigen Mustervertrag ergibt (BFH 7.6.02, IX B 15/02, BFH/NV 002, 1300). Zur Gleichbehandlung der Fälle einer Vermietung in Eigenregie und derjenigen über einen Vermittler sind keine weiteren Aspekte in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen. Generell ist eine Totalüberschussprognose durchzuführen, nach den im BFH-Urteil vom 6.11.2001 (IX R 97/00, BStBl II 2002, 726) niedergelegten Grundsätzen.
Vermietungsabsicht bei Leerstand
In Zusammenhang mit einer Vermietung nach § 21 EStG hat sich der BFH mit Beschluss vom 19.6.2013 (IX B 1/13) zum Leerstand und einer fehlenden Vermietungsabsicht geäußert. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist objektbezogen zu prüfen (BFH 26.11.08, IX R 67/07, BStBl II 09, 370; 1.4.09, IX R 39/08, BStBl II 09, 776). Im zugrunde liegenden Streitfall war das Gaststättengebäude und der auf demselben Grundstück befindliche Parkplatz also gesondert zu beurteilen.
Auf die Frage, wann eine vorhandene Vermietungsabsicht aufgegeben wurde, kommt es nicht an, wenn das (im zugrunde liegenden Fall denkmalgeschützte) Objekt im Zeitpunkt des Erwerbs schon sieben Jahre leer gestanden hatte. Vielmehr ist auch bei einem solch langen Zeitraum entscheidend, ob bei oder im Anschluss an den Erwerb der Entschluss zur Einkünfteerzielung überhaupt erst endgültig gefasst wurde, dieser also erkennbar aufgenommen wurde (BFH 11.12.12, IX R 14/12, BStBl II 13, 279). Kann ein solcher Entschluss beim Immobilieneigentümer, der insoweit die objektive Beweis- (Feststellungs-)Last hat, nicht festgestellt werden und räumt der Hausbesitzer selbst ein, dass eine tatsächliche Unmöglichkeit der Vermietung ‒ mangels Nachfrage und Benutzbarkeit sowie eine Unwirtschaftlichkeit der Sanierung ‒ vorgelegen hatte, kommt es in diesem Zusammenhang mit dem BFH-Urteil vom 14. September 1999 (IX R 59/96, BStBl II 00, 67) auf die Frage der Marktgängigkeit an.
Folge: Es kommt zur Verneinung der Einkünfteerzielungsabsicht nach Maßgabe der Berücksichtigung der Gesamtumstände und der Erfahrungssätze.
