16.09.2013 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Überschussprognose zur Ferienwohnung auch bei geplanter Eigennutzung

| Bei einer teils selbstgenutzten und ansonsten vermieteten Ferienwohnung ist eine Einkünfteerzielungsabsicht aufgrund einer Prognose bereits dann erforderlich, wenn sich der Eigentümer lediglich eine Zeit der Selbstnutzung in der Nebensaison mit schwacher Nachfrage vorbehalten hat. |

Laut BFH kommt es nicht darauf an, ob

das Eigennutzungsrecht tatsächlich verwendet oder ausgenutzt wird,

sich der Vorbehalt aus einem individuell geschlossenen Vertrag oder aus einem formularmäßigen Mustervertrag mit einem professionellen Vermittler ergibt oder

der Vorbehalt der Selbstnutzung vom Steuerpflichtigen bei Vertragsunterzeichnung verlangt wurde.

Hinweis | Insoweit ist der Tatbestand der Liebhaberei schon dann denkbar, wenn der Eigentümer sich sein Domizil jährlich maximal für vier Wochen außerhalb der Saison vorbehält, diese nicht voll oder überhaupt nicht ausschöpft und die Auslastung des Objekts stets 75 % der ortsüblichen Vermietungstage unterschritten hat.

Die Überschussprognose hält der BFH für unentbehrlich. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss also unabhängig davon überprüft werden, ob von der Zeit der vorbehaltenen Selbstnutzung tatsächlich Gebrauch gemacht wird. Keine Rolle spielt es, ob die Möglichkeit der Selbstnutzung innerhalb oder außerhalb der allgemeinen Ferienzeiten liegt und wie hoch die durchschnittlichen Vermietungstage sind. Es ist stets eine Prognose nach den bekannten Grundsätzen durchzuführen.

Bei dieser Rechnung können die künftigen Einnahmen nur dann anhand des Durchschnitts aus der Vergangenheit geschätzt werden, wenn keine ausreichenden Umstände für die künftige Entwicklung der Mieteinnahmen vorliegen. Sonst ist auch eine an die bisherige allgemeine Preisentwicklung angepasste Einnahme-Ermittlung zulässig. Als Werbungskosten sind nur solche Aufwendungen einzubeziehen, die auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung an Urlaubsgäste tatsächlich vermietet oder hierzu angeboten wird. Anteilig gilt das für die der Vermietung zuzurechnenden Leerstandszeiten, nicht aber für die auf die Zeit der vorbehaltenen Selbstnutzung entfallenden Aufwendungen.

PRAXISHINWEIS | Der BFH weist darüber hinaus auf die grundsätzliche Einordnung hin, dass im Regelfall im Rahmen der Vermietung des Ferienhauses Einkünfte nach § 21 Abs. 1 EStG erzielt werden, auch wenn die Wohnungen wie im Urteilsfall laut Gästevermittlungsvertrag mit Inventar und Mobiliar als hotelmäßiges Angebot bezeichnet werden und die Immobilien regelmäßig über Zeiträume von mindestens ein bis zwei Wochen vermietet sind. Denn bei der Vermietung eines Ferienhauses kann ein Gewerbebetrieb nur dann angenommen werden, wenn bestimmte und gewichtige bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden. Alternativ wäre das der Fall, wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare unternehmerische (hotelähnliche) Organisation erforderlich ist.

Fundstellen