12.09.2016 · IWW-Abrufnummer 188600
Oberfinanzdirektion Frankfurt/Main: Verfügung vom 25.07.2016 – S 2334 A - 49 - St 211
Verfügung betr. lohn- und einkommensteuerliche Behandlung der Pfarrdienstwohnungen
Vom 25. Juli 2016
(OFD Frankfurt S 2334 A – 49 – St 211)
1. Grundsatz
Wird einem Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber eine Wohnung unentgeltlich oder teilentgeltlich zur Verfügung gestellt, stellt diese Überlassung einen geldwerten Vorteil dar, der als Arbeitslohn zu erfassen ist (§ 19 i. V. m. § 8 Abs. 1 EStG). Die Bewertung des geldwerten Vorteils richtet sich gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 EStG nach dem um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreis am Abgabeort. Bei Wohnungen ist hierfür der ortsübliche Mietpreis heranzuziehen (R 8.1 Abs. 6 Satz 1 LStR). Dieser bemisst sich nach der Miete, die für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnung üblich ist (Vergleichsmiete).
Dieser Grundsatz ist auch bei der Ermittlung des geldwerten Vorteils aus der Überlassung von Pfarrdienstwohnungen anzuwenden. Dabei ist sowohl beim Lohnsteuerabzug als auch bei der Einkommensteuerveranlagung wie folgt zu verfahren:
2. Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises
Die Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises erfolgt abgestuft nach den in meiner Verfügung ofix HE EStG/21/23[1] genannten Kriterien.
Maßgebend sind die jeweiligen Gesamtumstände des Einzelfalls, die im Rahmen einer auf die jeweilige Dienstwohnung bezogenen Wertermittlung umfänglich gewürdigt werden müssen. Vorbehaltlich einer solchen Einzelfallprüfung wird es in der Regel angemessen sein, bei einer Pfarrdienstwohnung von einer mittleren Ausstattung auszugehen.
Sieht der anzuwendende Mietspiegel oder Mietpreiskalkulator der Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation (MIKA) für vergleichbare Wohnungen keine Bandbreite zwischen mehreren Mietwerten vor und ist deshalb der im Mietspiegel oder der MIKA-Datenbank für vergleichbare Wohnungen ausgewiesene Durchschnittswert anzusetzen, sind aus Vereinfachungsgründen keine allgemeinen Zu- oder Abschläge (z. B. Einfamilienhauszuschlag) vorzunehmen, auch wenn sich im Gebäude keine weiteren Wohnungen befinden.
3. Abschläge im Einzelfall von dem ermittelten ortsüblichen Mietwert
Etwaige örtlich bedingte Wertminderungen, die bei der Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises keine Berücksichtigung gefunden haben, sind in Form von Abschlägen zu berücksichtigen. Die Entscheidung darüber, ob solche Abschläge im Einzelfall gerechtfertigt sind, trifft das jeweilige Wohnsitzfinanzamt. So werden beispielsweise Beeinträchtigungen durch Fluglärm oder die Nähe zu stark genutzten Verkehrswegen wie Autobahnen, Bundesstraßen, Bahntrassen bereits in die Ausgangswerte nach Mietpreisspiegel oder MIKA eingeflossen sein.
Bei Prüfung dieser Sachverhalte gelten die allgemeinen Ermittlungsgrundsätze der §§ 85 ff. AO. Dabei kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass die Angaben des Steuerpflichtigen vollständig und richtig sind. Das Finanzamt kann entsprechend AEAO zu § 88 Nr. 2 den Angaben des Steuerpflichtigen Glauben schenken, wenn nicht greifbare Umstände vorliegen, die darauf hindeuten, dass seine Angaben falsch oder unvollständig sind. Ergeben sich allerdings Zweifel aufgrund von unvollständigen oder widersprüchlichen Angaben, hat das Finanzamt im Rahmen seines pflichtgemäßen Ermessens alle notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, um die entscheidungserheblichen Tatsachen aufzuklären (vgl. AEAO zu § 88 Nr. 1), und bestimmt dabei Art und Umfang der Ermittlungen. Es hat dabei jedoch stets den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Daher ist die Begutachtung der örtlichen Verhältnisse durch die Bausachverständigen der Finanzämter zwar nicht ausgeschlossen. Aufgrund des erheblichen Eingriffs in die Privatsphäre der Steuerbürger ist indes von dieser Maßnahme sehr zurückhaltend und nur in solchen Fällen, in denen eine Klärung auf anderem Wege nicht mit vertretbarem Aufwand erreichbar ist, Gebrauch zu machen.
Nicht als örtlich bedingte Einschränkungen anzusehen sind von den Betroffenen subjektiv oft als störend empfundene Einflüsse, die mit einer räumlichen Nähe der Pfarrdienstwohnung zu anderen Liegenschaften der Kirchengemeinde und deren Nutzung durch die Gemeindemitglieder einhergehen. Diese Beeinträchtigungen (z. B. Passanten, Bewegungen entlang von Erdgeschossfenstern, Garten oder Freisitz, gemeinsamer Hof mit dem Pfarrbüro o. ä. – sog. Ensemblelage) liegen in der Regel nicht in der hier alleine zu bewertenden Nutzungsbeschränkung der überlassenen Wohnung, sondern in einer subjektiv sehr unterschiedlich empfundenen Einschränkung der privaten „Entfaltungsmöglichkeiten” und „Beweglichkeit”. Diese Einschränkungen, zu denen auch Störungen durch Anrufe und Besucher am Abend oder an Wochenenden zählen, treffen aber regelmäßig nicht nur Pfarrerinnen und Pfarrer, sondern auch andere „in der Öffentlichkeit stehende” Berufsgruppen. Sie sind mithin berufsbedingt und nicht in der Nutzungsfähigkeit der Wohnung als solcher begründet.
Es kommen insbesondere folgende Abschläge für örtlich bedingte Wertminderungen in Betracht:
a) Störungen aufgrund der engen baulichen Verbindung von Wohn- und Dienstbereich
Ein Abschlag vom ortsüblichen Mietpreis kommt in Betracht, wenn sich Beeinträchtigungen dadurch ergeben, dass eine enge räumliche (bauliche) Verbindung der zur Verfügung gestellten Wohnung mit den zur Erfüllung der beruflichen Pflichten bestimmten Räumen besteht, z. B. weil der dienstliche Besucherverkehr bzw. Mitarbeiter zwangsläufig auch Teile der Privaträume (Flur und/oder Toilette, Durchgangszimmer) berühren. Der Wohnungsinhaber, der eine Minderung des ortsüblichen Mietwerts durch einen Abschlag begehrt, ist gehalten, die örtlichen Verhältnisse (Größe und Lage von Wohnung und Amtsbereich, ggf. Größe und Lage stillgelegter Räume) durch Vorlage aussagefähiger Wohnungspläne (Baupläne) oder geeigneter Skizzen darzulegen.
Hierbei können die folgenden Fallgruppen für typisierte Abschläge unterschieden werden, wobei zu beachten ist, dass die Fallgruppen die vorstehend dargestellte Würdigung der Gesamtumstände im Einzelfall nicht ersetzen, sondern lediglich Anhaltspunkte für dem Grunde und der Höhe nach denkbare Abschläge bieten.
Fallgruppe 1:
Aufgrund der engen baulichen Verbindung der Diensträume mit dem privaten Wohnbereich ergeben sich wegen der Dienstgeschäfte leichtere Beeinträchtigungen bei der Nutzung des Wohnbereichs. Der Mietwert wird in diesen Fällen dadurch gemindert, dass der Dienststelleninhaber beruflich genutzte Räume bzw. Flächen durchqueren muss, um von einem Wohnraum in den anderen zu gelangen. Hierfür ist ein Abschlag von 10 % vorzunehmen.
Fallgruppe 2:
Die Beeinträchtigung des privaten Wohnbereichs und damit eine Minderung des objektiven Wohnwerts ergibt sich daraus, dass Besucher oder Mitarbeiter privat genutzte Räume bzw. Flächen durchqueren, um dienstliche Räume zu erreichen. Der Abschlag für diese Fallgruppe wird mit 15 % festgesetzt. Sind Wohnräume und Diensträume nur über einen gemeinsamen Flur, der den Privaträumen zugerechnet wird, zu erreichen, rechtfertigt dies einen Abschlag.
Fallgruppe 3:
Bei dieser Fallgruppe werden mangels Trennung von Amts- und Wohnbereich auch Räume des privaten Wohnbereichs dienstlich genutzt. Je nach Umfang der Nutzung kann ein Abschlag bis zu 20 % als angemessen angesehen werden. Maßgebend ist insoweit, dass die Mitbenutzung der Privaträume zwangsläufig ist, da eine bauliche Trennung von vornherein nicht besteht. Demgegenüber ist ein Abschlag nicht vorzunehmen, wenn bei Vorhandensein abgetrennter dienstlicher Räume aus Gründen der Zweckmäßigkeit oder Behaglichkeit dienstliche Gespräche in den Privaträumen durchgeführt werden.
b) Abschlag für zusätzliche Beeinträchtigungen
Zusätzliche Beeinträchtigungen des Wohnwerts können durch einen Abschlag bis zu 10 %, in besonders gravierenden Fällen bis zu 15 % von der ortsüblichen Miete Berücksichtigung finden. Hierzu gehören örtlich bedingte, die überlassene Wohnung direkt betreffende Beeinträchtigungen, nicht jedoch solche, die durch die Berufsausübung verursacht werden. Zu den örtlich bedingten Beeinträchtigungen zählen beispielsweise:
· – anerkannte Baumängel
Anerkannte Baumängel sind Mängel von einer solchen Tragweite (z. B. großflächige, längere Zeit andauernde Schimmelbildung), dass sie im Falle eines Mietverhältnisses unter Fremden zu Mietminderungen berechtigen würden, sofern der Vermieter sie nicht beseitigt. Nach den einschlägigen Dienstwohnungsverordnungen der Landeskirchen sind derartige Mängel vom Pfarrer dem Gemeindevorstand bzw. der zuständigen Stelle der Landeskirche unverzüglich anzuzeigen. Spätestens bei regelmäßig anzuberaumenden Begehungen der Amts- und Wohnräume mit dem Kirchenvorstand sind sie zu protokollieren (siehe z. B. § 9 der Verordnung der EKKW). Für die Berücksichtigung von derartigen Baumängeln sowie besonders gravierende Störungen müssen zwingend aussagefähige Bestätigungen des Kirchenvorstandes und des Landeskirchenamtes bzw. entsprechender Stellen der Diözese vorliegen. Diese sollten die bescheinigten Mängel konkret benennen und ggf. auf Begehungsprotokolle oder Anzeigen des Wohnungsinhabers Bezug nehmen.
Davon zu unterscheiden sind alterstypische und bauarttypische Aspekte, die zu einer geringeren Wohnqualität führen können (einfach verglaste Fenster, unzureichend isolierte Dachböden oder Kellerräume mit ggf. Feuchtigkeitsbildung o.ä.). Diese werden regelmäßig bereits in den Werten nach MIKA oder Mietpreisspiegel über das anzugebende Baujahr berücksichtigt.
·
– (regelmäßige) Proben eines Posaunenchors,
wenn diese in Räumen stattfinden, die unmittelbar an die Wohnung angrenzen (auf dem gleichen Stockwerk innerhalb eines Gebäudes oder in einem über oder unter der Wohnung liegenden Stockwerk). Ort, Häufigkeit und Intensität dieser Proben sollten ggf. durch Vorlage eines Belegungsplans der Räume nachgewiesen werden.
c) Abschlag wegen Übergröße
Von dem Mietwert kann wegen Übergröße ein Abschlag in folgendem Umfang vorgenommen werden:
· – bei Dienstwohnungen mit mehr als 140 qm = 10 %
· – bei Dienstwohnungen mit mehr als 170 qm = 15 %
(maßgebend ist die Wohnfläche nach Berücksichtigung eines ggf. vorzunehmenden Nebenraumabzugs – vgl. unten, Beispiel).
In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die Größe der Wohnung in vielen Fällen durch die Mietwertkalkulatoren der Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation (MIKA) bereits berücksichtigt wird. Ist daher aus MIKA ein Mietwert für eine beispielsweise 180 qm große Wohnung ermittelbar, kommt kein zusätzlicher Übergrößenabschlag in Betracht.
d) Kumulierung von Abschlägen
Sind mehrere Abschläge nebeneinander zu berücksichtigen, ist jeder Abschlag vom Basiswert zu berechnen. Es können also sämtliche zu gewährenden prozentualen Abschläge addiert und dann die Summe vom Basismietwert abgezogen werden.
e) Berechnung der zu berücksichtigenden Wohnfläche (Nebenraumabzug)
Von der gesamten Wohnfläche kann ggf. ein Nebenraumabzug für Dienstwohnungen vorgenommen werden. Beträgt die anrechenbare Grundfläche der Nebenräume mehr als 10 % der Wohnfläche, bleibt bei der Ermittlung des Mietwertes die Hälfte der Mehrfläche der Nebenräume außer Betracht, sofern nicht die Vergleichsmiete einer Wohnung gleicher Beschaffenheit zugrunde gelegt werden kann. Als Nebenräume sind Flur, Diele, Treppe, Windfang, Speisekammer und Abstellkammer zu verstehen. Dachböden, Kellerräume, Hauswirtschaftsräume, Dusch- und Baderäume und WC sind nicht als Nebenräume zu behandeln.
Beispiel:
Pfarrdienstwohnung mit einer Größe von 200 qm (Nebenräume 40 qm)
Wohnfläche gesamt 200 qm
üblicher Nebenraumanteil 10 % von 200 qm 20 qm
Nebenräume 40 qm
Differenz (Mehrfläche) 20 qm
Differenz (Mehrfläche) 20 qm
davon 1/2 10 qm ./. 10 qm
tatsächlich anzusetzende Wohnfläche 190 qm
In die Berechnung des Mietwerts sind auch solche Räume einzubeziehen, die der Arbeitnehmer so gut wie ausschließlich zu beruflichen Zwecken nutzt (häusliches Arbeitszimmer gem. § 4 Abs. 5 Nr. 6 b i. V. m. § 9 Abs. 5 EStG). Gemischt genutzte Räume sind der Wohnung zuzurechnen.
Demgegenüber sind in die Berechnung des Mietwerts solche Räume nicht einzubeziehen, die dem Arbeitnehmer vom Arbeitgeber im ganz überwiegenden betrieblichen Interesse als Büro bzw. Dienstzimmer zugewiesen werden.
f) Garagen
Für Garagen ist der jeweils nach den örtlichen Verhältnissen zu ermittelnde übliche (durchschnittliche) Mietwert mit einem Betrag zwischen 20,00 € und 45,00 € monatlich anzusetzen.
4. Geldwerter Vorteil bei angemieteten Wohnungen
Bei angemieteten Dienst- und Mietwohnungen ist grundsätzlich die für die Anmietung zu zahlende Miete als üblicher Endpreis am Abgabeort anzusehen.
Vom 25. Juli 2016
(OFD Frankfurt S 2334 A – 49 – St 211)
1. Grundsatz
Wird einem Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber eine Wohnung unentgeltlich oder teilentgeltlich zur Verfügung gestellt, stellt diese Überlassung einen geldwerten Vorteil dar, der als Arbeitslohn zu erfassen ist (§ 19 i. V. m. § 8 Abs. 1 EStG). Die Bewertung des geldwerten Vorteils richtet sich gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 EStG nach dem um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreis am Abgabeort. Bei Wohnungen ist hierfür der ortsübliche Mietpreis heranzuziehen (R 8.1 Abs. 6 Satz 1 LStR). Dieser bemisst sich nach der Miete, die für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnung üblich ist (Vergleichsmiete).
Dieser Grundsatz ist auch bei der Ermittlung des geldwerten Vorteils aus der Überlassung von Pfarrdienstwohnungen anzuwenden. Dabei ist sowohl beim Lohnsteuerabzug als auch bei der Einkommensteuerveranlagung wie folgt zu verfahren:
2. Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises
Die Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises erfolgt abgestuft nach den in meiner Verfügung ofix HE EStG/21/23[1] genannten Kriterien.
Maßgebend sind die jeweiligen Gesamtumstände des Einzelfalls, die im Rahmen einer auf die jeweilige Dienstwohnung bezogenen Wertermittlung umfänglich gewürdigt werden müssen. Vorbehaltlich einer solchen Einzelfallprüfung wird es in der Regel angemessen sein, bei einer Pfarrdienstwohnung von einer mittleren Ausstattung auszugehen.
Sieht der anzuwendende Mietspiegel oder Mietpreiskalkulator der Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation (MIKA) für vergleichbare Wohnungen keine Bandbreite zwischen mehreren Mietwerten vor und ist deshalb der im Mietspiegel oder der MIKA-Datenbank für vergleichbare Wohnungen ausgewiesene Durchschnittswert anzusetzen, sind aus Vereinfachungsgründen keine allgemeinen Zu- oder Abschläge (z. B. Einfamilienhauszuschlag) vorzunehmen, auch wenn sich im Gebäude keine weiteren Wohnungen befinden.
3. Abschläge im Einzelfall von dem ermittelten ortsüblichen Mietwert
Etwaige örtlich bedingte Wertminderungen, die bei der Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises keine Berücksichtigung gefunden haben, sind in Form von Abschlägen zu berücksichtigen. Die Entscheidung darüber, ob solche Abschläge im Einzelfall gerechtfertigt sind, trifft das jeweilige Wohnsitzfinanzamt. So werden beispielsweise Beeinträchtigungen durch Fluglärm oder die Nähe zu stark genutzten Verkehrswegen wie Autobahnen, Bundesstraßen, Bahntrassen bereits in die Ausgangswerte nach Mietpreisspiegel oder MIKA eingeflossen sein.
Bei Prüfung dieser Sachverhalte gelten die allgemeinen Ermittlungsgrundsätze der §§ 85 ff. AO. Dabei kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass die Angaben des Steuerpflichtigen vollständig und richtig sind. Das Finanzamt kann entsprechend AEAO zu § 88 Nr. 2 den Angaben des Steuerpflichtigen Glauben schenken, wenn nicht greifbare Umstände vorliegen, die darauf hindeuten, dass seine Angaben falsch oder unvollständig sind. Ergeben sich allerdings Zweifel aufgrund von unvollständigen oder widersprüchlichen Angaben, hat das Finanzamt im Rahmen seines pflichtgemäßen Ermessens alle notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, um die entscheidungserheblichen Tatsachen aufzuklären (vgl. AEAO zu § 88 Nr. 1), und bestimmt dabei Art und Umfang der Ermittlungen. Es hat dabei jedoch stets den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Daher ist die Begutachtung der örtlichen Verhältnisse durch die Bausachverständigen der Finanzämter zwar nicht ausgeschlossen. Aufgrund des erheblichen Eingriffs in die Privatsphäre der Steuerbürger ist indes von dieser Maßnahme sehr zurückhaltend und nur in solchen Fällen, in denen eine Klärung auf anderem Wege nicht mit vertretbarem Aufwand erreichbar ist, Gebrauch zu machen.
Nicht als örtlich bedingte Einschränkungen anzusehen sind von den Betroffenen subjektiv oft als störend empfundene Einflüsse, die mit einer räumlichen Nähe der Pfarrdienstwohnung zu anderen Liegenschaften der Kirchengemeinde und deren Nutzung durch die Gemeindemitglieder einhergehen. Diese Beeinträchtigungen (z. B. Passanten, Bewegungen entlang von Erdgeschossfenstern, Garten oder Freisitz, gemeinsamer Hof mit dem Pfarrbüro o. ä. – sog. Ensemblelage) liegen in der Regel nicht in der hier alleine zu bewertenden Nutzungsbeschränkung der überlassenen Wohnung, sondern in einer subjektiv sehr unterschiedlich empfundenen Einschränkung der privaten „Entfaltungsmöglichkeiten” und „Beweglichkeit”. Diese Einschränkungen, zu denen auch Störungen durch Anrufe und Besucher am Abend oder an Wochenenden zählen, treffen aber regelmäßig nicht nur Pfarrerinnen und Pfarrer, sondern auch andere „in der Öffentlichkeit stehende” Berufsgruppen. Sie sind mithin berufsbedingt und nicht in der Nutzungsfähigkeit der Wohnung als solcher begründet.
Es kommen insbesondere folgende Abschläge für örtlich bedingte Wertminderungen in Betracht:
a) Störungen aufgrund der engen baulichen Verbindung von Wohn- und Dienstbereich
Ein Abschlag vom ortsüblichen Mietpreis kommt in Betracht, wenn sich Beeinträchtigungen dadurch ergeben, dass eine enge räumliche (bauliche) Verbindung der zur Verfügung gestellten Wohnung mit den zur Erfüllung der beruflichen Pflichten bestimmten Räumen besteht, z. B. weil der dienstliche Besucherverkehr bzw. Mitarbeiter zwangsläufig auch Teile der Privaträume (Flur und/oder Toilette, Durchgangszimmer) berühren. Der Wohnungsinhaber, der eine Minderung des ortsüblichen Mietwerts durch einen Abschlag begehrt, ist gehalten, die örtlichen Verhältnisse (Größe und Lage von Wohnung und Amtsbereich, ggf. Größe und Lage stillgelegter Räume) durch Vorlage aussagefähiger Wohnungspläne (Baupläne) oder geeigneter Skizzen darzulegen.
Hierbei können die folgenden Fallgruppen für typisierte Abschläge unterschieden werden, wobei zu beachten ist, dass die Fallgruppen die vorstehend dargestellte Würdigung der Gesamtumstände im Einzelfall nicht ersetzen, sondern lediglich Anhaltspunkte für dem Grunde und der Höhe nach denkbare Abschläge bieten.
Fallgruppe 1:
Aufgrund der engen baulichen Verbindung der Diensträume mit dem privaten Wohnbereich ergeben sich wegen der Dienstgeschäfte leichtere Beeinträchtigungen bei der Nutzung des Wohnbereichs. Der Mietwert wird in diesen Fällen dadurch gemindert, dass der Dienststelleninhaber beruflich genutzte Räume bzw. Flächen durchqueren muss, um von einem Wohnraum in den anderen zu gelangen. Hierfür ist ein Abschlag von 10 % vorzunehmen.
Fallgruppe 2:
Die Beeinträchtigung des privaten Wohnbereichs und damit eine Minderung des objektiven Wohnwerts ergibt sich daraus, dass Besucher oder Mitarbeiter privat genutzte Räume bzw. Flächen durchqueren, um dienstliche Räume zu erreichen. Der Abschlag für diese Fallgruppe wird mit 15 % festgesetzt. Sind Wohnräume und Diensträume nur über einen gemeinsamen Flur, der den Privaträumen zugerechnet wird, zu erreichen, rechtfertigt dies einen Abschlag.
Fallgruppe 3:
Bei dieser Fallgruppe werden mangels Trennung von Amts- und Wohnbereich auch Räume des privaten Wohnbereichs dienstlich genutzt. Je nach Umfang der Nutzung kann ein Abschlag bis zu 20 % als angemessen angesehen werden. Maßgebend ist insoweit, dass die Mitbenutzung der Privaträume zwangsläufig ist, da eine bauliche Trennung von vornherein nicht besteht. Demgegenüber ist ein Abschlag nicht vorzunehmen, wenn bei Vorhandensein abgetrennter dienstlicher Räume aus Gründen der Zweckmäßigkeit oder Behaglichkeit dienstliche Gespräche in den Privaträumen durchgeführt werden.
b) Abschlag für zusätzliche Beeinträchtigungen
Zusätzliche Beeinträchtigungen des Wohnwerts können durch einen Abschlag bis zu 10 %, in besonders gravierenden Fällen bis zu 15 % von der ortsüblichen Miete Berücksichtigung finden. Hierzu gehören örtlich bedingte, die überlassene Wohnung direkt betreffende Beeinträchtigungen, nicht jedoch solche, die durch die Berufsausübung verursacht werden. Zu den örtlich bedingten Beeinträchtigungen zählen beispielsweise:
· – anerkannte Baumängel
Anerkannte Baumängel sind Mängel von einer solchen Tragweite (z. B. großflächige, längere Zeit andauernde Schimmelbildung), dass sie im Falle eines Mietverhältnisses unter Fremden zu Mietminderungen berechtigen würden, sofern der Vermieter sie nicht beseitigt. Nach den einschlägigen Dienstwohnungsverordnungen der Landeskirchen sind derartige Mängel vom Pfarrer dem Gemeindevorstand bzw. der zuständigen Stelle der Landeskirche unverzüglich anzuzeigen. Spätestens bei regelmäßig anzuberaumenden Begehungen der Amts- und Wohnräume mit dem Kirchenvorstand sind sie zu protokollieren (siehe z. B. § 9 der Verordnung der EKKW). Für die Berücksichtigung von derartigen Baumängeln sowie besonders gravierende Störungen müssen zwingend aussagefähige Bestätigungen des Kirchenvorstandes und des Landeskirchenamtes bzw. entsprechender Stellen der Diözese vorliegen. Diese sollten die bescheinigten Mängel konkret benennen und ggf. auf Begehungsprotokolle oder Anzeigen des Wohnungsinhabers Bezug nehmen.
Davon zu unterscheiden sind alterstypische und bauarttypische Aspekte, die zu einer geringeren Wohnqualität führen können (einfach verglaste Fenster, unzureichend isolierte Dachböden oder Kellerräume mit ggf. Feuchtigkeitsbildung o.ä.). Diese werden regelmäßig bereits in den Werten nach MIKA oder Mietpreisspiegel über das anzugebende Baujahr berücksichtigt.
·
– (regelmäßige) Proben eines Posaunenchors,
wenn diese in Räumen stattfinden, die unmittelbar an die Wohnung angrenzen (auf dem gleichen Stockwerk innerhalb eines Gebäudes oder in einem über oder unter der Wohnung liegenden Stockwerk). Ort, Häufigkeit und Intensität dieser Proben sollten ggf. durch Vorlage eines Belegungsplans der Räume nachgewiesen werden.
c) Abschlag wegen Übergröße
Von dem Mietwert kann wegen Übergröße ein Abschlag in folgendem Umfang vorgenommen werden:
· – bei Dienstwohnungen mit mehr als 140 qm = 10 %
· – bei Dienstwohnungen mit mehr als 170 qm = 15 %
(maßgebend ist die Wohnfläche nach Berücksichtigung eines ggf. vorzunehmenden Nebenraumabzugs – vgl. unten, Beispiel).
In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die Größe der Wohnung in vielen Fällen durch die Mietwertkalkulatoren der Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation (MIKA) bereits berücksichtigt wird. Ist daher aus MIKA ein Mietwert für eine beispielsweise 180 qm große Wohnung ermittelbar, kommt kein zusätzlicher Übergrößenabschlag in Betracht.
d) Kumulierung von Abschlägen
Sind mehrere Abschläge nebeneinander zu berücksichtigen, ist jeder Abschlag vom Basiswert zu berechnen. Es können also sämtliche zu gewährenden prozentualen Abschläge addiert und dann die Summe vom Basismietwert abgezogen werden.
e) Berechnung der zu berücksichtigenden Wohnfläche (Nebenraumabzug)
Von der gesamten Wohnfläche kann ggf. ein Nebenraumabzug für Dienstwohnungen vorgenommen werden. Beträgt die anrechenbare Grundfläche der Nebenräume mehr als 10 % der Wohnfläche, bleibt bei der Ermittlung des Mietwertes die Hälfte der Mehrfläche der Nebenräume außer Betracht, sofern nicht die Vergleichsmiete einer Wohnung gleicher Beschaffenheit zugrunde gelegt werden kann. Als Nebenräume sind Flur, Diele, Treppe, Windfang, Speisekammer und Abstellkammer zu verstehen. Dachböden, Kellerräume, Hauswirtschaftsräume, Dusch- und Baderäume und WC sind nicht als Nebenräume zu behandeln.
Beispiel:
Pfarrdienstwohnung mit einer Größe von 200 qm (Nebenräume 40 qm)
Wohnfläche gesamt 200 qm
üblicher Nebenraumanteil 10 % von 200 qm 20 qm
Nebenräume 40 qm
Differenz (Mehrfläche) 20 qm
Differenz (Mehrfläche) 20 qm
davon 1/2 10 qm ./. 10 qm
tatsächlich anzusetzende Wohnfläche 190 qm
In die Berechnung des Mietwerts sind auch solche Räume einzubeziehen, die der Arbeitnehmer so gut wie ausschließlich zu beruflichen Zwecken nutzt (häusliches Arbeitszimmer gem. § 4 Abs. 5 Nr. 6 b i. V. m. § 9 Abs. 5 EStG). Gemischt genutzte Räume sind der Wohnung zuzurechnen.
Demgegenüber sind in die Berechnung des Mietwerts solche Räume nicht einzubeziehen, die dem Arbeitnehmer vom Arbeitgeber im ganz überwiegenden betrieblichen Interesse als Büro bzw. Dienstzimmer zugewiesen werden.
f) Garagen
Für Garagen ist der jeweils nach den örtlichen Verhältnissen zu ermittelnde übliche (durchschnittliche) Mietwert mit einem Betrag zwischen 20,00 € und 45,00 € monatlich anzusetzen.
4. Geldwerter Vorteil bei angemieteten Wohnungen
Bei angemieteten Dienst- und Mietwohnungen ist grundsätzlich die für die Anmietung zu zahlende Miete als üblicher Endpreis am Abgabeort anzusehen.
