Und wieder einmal: Die Drei-Objekt-Grenze bei gewerblichem Grundstückshandel

| Bei der für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels bedeutsamen sog. Drei-Objekt-Grenze sind aneinandergrenzende, selbstständig veräußerbare und nutzbare Mehrfamilienhausgrundstücke grundsätzlich als jeweils gesonderte wirtschaftliche Einheiten zu zählen, die auch durch eine Vereinigung/Zuschreibung im Grundbuch nicht zu einem einzigen Objekt („Häuserzeile“ oder „Straßenzug“) werden können. |

Sachverhalt

Streitig war, ob mehrere vom Steuerpflichtigen erworbene, aneinandergrenzende Mehrfamilienhausgrundstücke wirtschaftlich betrachtet als ein Objekt im Sinne der sog. Drei-Objekt-Grenze angesehen werden können. Das FA sah in jedem Mehrfamilienhausgrundstück ein Objekt und bejahte daher das Vorliegen einer gewerblichen Tätigkeit beim Verkauf der Objekte.

Entscheidung

Diese Auffassung vertrat auch das FG. Bei der Anwendung der Grundsätze über die sogenannte Drei-Objekt-Grenze sind aneinandergrenzende, rechtlich selbstständige Mehrfamilienhausgrundstücke grundsätzlich jeweils gesonderte wirtschaftliche Einheiten (vgl. § 2 Abs. 1 BewG). Diese werden auch durch eine Vereinigung (Zuschreibung nach § 890 BGB, §§ 3 ff. GBO) nicht zu einem einzigen Objekt („Häuserzeile“ oder „Straßenzug“). Dies ergibt sich aus den nachfolgenden, vom BFH aufgestellten Rechtsprechungsgrundsätzen:

• „Objekt“ im Sinne der Rechtsprechungsgrundsätze zum gewerblichen Grundstückshandel ist grundsätzlich jedes selbstständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt (Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder Recht nach dem WEG). Dies ist unabhängig von seiner Größe, seinem Wert und anderen Umständen. „Objekte“ können auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten sein. Dabei orientiert sich die Objektzählung allerdings nicht ausschließlich am Grundstücksbegriff des BGB. Hiernach können sachenrechtlich selbstständige Grundstücke in ihrer Zusammenfassung als eine wirtschaftliche Einheit ein einziges Objekt sein.

• Dem Rechtsbegriff „wirtschaftliche Einheit“ (§ 2 BewG) wird von der Rechtsprechung zum sogenannten gewerblichen Grundstückshandel Bedeutung beigemessen für die Frage, was „Objekt des Handels“ ist. Die nach § 15 Abs. 2 EStG gebotene Quantifizierung des händlertypischen Umschlags hebt darauf ab, was nach der Verkehrsauffassung „typischerweise“ Gegenstand des Handelsverkehrs ist. Diese Sichtweise rechtfertigt es einerseits, jeweils unter bestimmten Voraussetzungen Eigentumswohnungen zu einer Einheit zu verklammern und Garagengrundstücke nicht als selbstständige Objekte zu zählen. Andererseits setzt die Verkehrsanschauung der Möglichkeit Grenzen, durch grundbuchtechnische Maßnahmen (auf der Grundlage der §§ 3 ff. der GBO) die Objektzählung zu beeinflussen.

• Was eine wirtschaftliche Einheit ist, bestimmt sich gemäß § 2 Abs. 1 Satz 3 BewG nach der Verkehrsauffassung, mithin vornehmlich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Dabei sind die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 1 Satz 4 BewG).

Fundstelle

•  FG Düsseldorf 3.11.16, 16 K 3895/15 F