13.06.2014 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietungseinkünften

| Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) erzielt, wer sein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil in der Absicht vermietet, daraus auf Dauer ein positives Ergebnis zu erreichen. Nach dem Regelungszweck der Vorschrift ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Allerdings gilt dieser Grundsatz nur für die Vermietung von Wohnungen. |

Bei Gewerbeimmobilien darf dagegen auch bei langfristiger Vermietung nicht typisierend vom Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden. Vielmehr muss hier im Einzelfall festgestellt werden, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt (hat), auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Gewerbeimmobilien sind solche Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen, wobei die Art und Weise der Nutzung durch den Mieter unmaßgeblich ist.

Steht eine Wohnung nach vorheriger Vermietung leer, ist ein Werbungskostenabzug auch während der Zeit des Leerstands möglich, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat und dies anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen feststellbar ist. Stehen dagegen unbewohnte Wohnungen leer, ohne dass der Steuerpflichtige selbst bzw. die Hausverwaltung Bemühungen zur erneuten Vermietung unternimmt, fehlt es an der erforderlichen Einkünfteerzielungsabsicht. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich die leerstehenden Wohnungen durch Feuchtigkeit und Schimmelbefall in einem nahezu unbewohnbaren Zustand befinden.