21.12.2015 · Nachricht · § 4 UStG/§ 1 GrEStG

Zum Verhältnis der Umsatzsteuer zur Grunderwerbsteuer

| Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) fallen, sind von der Umsatzsteuer befreit. Der Grunderwerbsteuer unterfallen nach § 1 Abs. 2 GrEStG auch Rechtsvorgänge, die es einem anderen ermöglichen, ein Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten. Solche Geschäfte werden insbesondere von sog. atypischen Maklern getätigt. Diese erhalten für ihre Tätigkeit oftmals einen über den Kaufpreis für das Grundstück hinausgehenden Betrag als Vermittlungsprovision. Fraglich ist nun, ob diese Differenz von der Steuerfreiheit umfasst ist. |

Der BFH hatte über einen entsprechenden Sachverhalt bereits im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzes zu entscheiden und die Aussetzung der Vollziehung abgelehnt (AdV-Beschluss vom 28.5.15 V B 15/15, BeckRS 15, 95065). Nunmehr hat der BFH die Hauptsache entschieden.

Sachverhalt

Die Klägerin verpflichtete sich vertraglich, für unternehmerische Grundstückseigentümer in deren Namen deren Eigentumswohnungen zu verkaufen. Die Klägerin erhielt über den Mindestverkaufspreis hinausgehende Verkaufspreiserlöse als „Vertriebsentgelt“. Vertraglich wurden der Klägerin ein alleiniges Verkaufsrecht und eine unwiderrufliche Verkaufsvollmacht eingeräumt. Die Grundstücksgeschäfte wurden unmittelbar zwischen den Grundstückseigentümern und den Erwerbern abgeschlossen.

Die Klägerin erteilte den Grundstückseigentümern über die Vermittlung Rechnungen mit offenem Umsatzsteuerausweis zum Regelsteuersatz. Wegen der der Klägerin erteilten Verkaufsvollmachten und des ihr zustehenden Mehrerlöses erließen die Finanzämter wegen der vereinbarten Mindestverkaufspreise Grunderwerbsteuerbescheide gegenüber der Klägerin. Daraufhin berichtigte die Klägerin ihre Ausgangsrechnungen, indem sie unter Verweis auf die Befreiung nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG Umsatzsteuer nicht mehr offen auswies. Das Finanzamt dagegen versagte die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG.

Entscheidung

Der BFH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Damit hatte die Klage keinen Erfolg. Der BFH stellt klar, dass im Streitfall von Vermittlungsleistungen auszugehen ist, die nicht unter das GrEStG fallen.

Die Beurteilung richtet sich entscheidend nach dem Auftreten im Wirtschaftsleben. Im Streitfall erbrachte die Klägerin nach den vertraglichen Gestaltungen mit dem Grundstücksverkäufer eindeutig umsatzsteuerpflichtige Vermittlungsleistungen.

Zwar wurde die Klägerin wegen der unwiderruflichen Verkaufsvollmacht und des Anspruchs auf den über den Mindestverkaufspreis hinausgehenden Verwertungserlös grunderwerbsteuerrechtlich zu Recht als atypische Maklerin angesehen. Trotzdem ist sie umsatzsteuerlich als Vermittlerin zu sehen, da es umsatzsteuerlich entscheidend auf die o.g. zivilrechtlichen Vereinbarungen zwischen den Beteiligten ankommt.

Da die Grunderwerbsteuer nicht die Merkmale einer Umsatzsteuer aufweist, verstößt eine Doppelbesteuerung mit Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer nicht gegen Unionsrecht.

PRAXISHINWEISE |

Wie in „Vertragsbündel“-Fällen kommt es im Streitfall faktisch zur Zweifachbesteuerung, weil die Rechtsprechung für die Grunderwerbsteuer einerseits und die Umsatzsteuer andererseits von unterschiedlichen Steuertatbeständen ausgeht:

Der Grundstückseigentümer ermöglicht dem atypischen Makler, das Grundstück rechtlich auf eigene Rechnung zu verwerten. Der Makler erfüllt deshalb den Grunderwerbsteuertatbestand gemäß § 1 Absatz 2 GrEStG.

Dieser Rechtsvorgang ist zu unterscheiden von der Vermittlungsleistung des Maklers, die nicht unter das GrEStG fällt. Das Vermittlungsentgelt bestand hier in der Differenz zwischen dem mit dem Grundstückseigentümer vereinbarten Mindestverkaufspreis und dem erzielten Mehrerlös.

Beispiel

Soll der Makler das Grundstück für 500.000 EUR auf eigene Rechnung veräußern können, erzielt er aber einen Kaufpreis von 550.000 EUR, unterliegt er mit den 500.000 EUR der GrESt und mit 50.000 EUR der Umsatzsteuer. Der Mehrerlös von 50.000 EUR ist die Gegenleistung (Provision) für seine Vermittlungsleistung gegenüber dem Veräußerer.

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