15.02.2023 · Fachbeitrag · Grunderwerbsteuer

Bemessungsgrundlage bei Grundstücksveräußerung unter Fortbestand einer dinglichen Belastung

Belässt der Grundstückskäufer ohne angemessene Vergütung dem Verkäufer (oder einem Dritten) Nutzungsrechte an dem Grundstück (Nießbrauchs- und Wohnrechte), liegt darin ein geldwerter Vorteil, den der Käufer für den Erwerb der Sache hingibt und der deshalb in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist.

Sachverhalt

Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von 133.000 EUR (inklusive Inventar i. H. v. 30.000 EUR) zwei Flurstücke, von denen eines mit einem Zweifamilienhaus bebaut ist. Die Klägerin war seit 1995 Mieterin einer Wohnung in dem Gebäude, an dem für den Bruder der Veräußerin, Herrn C, bereits im Jahr 2003 ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt worden war. Für das zweite Flurstück bestand ein Nießbrauchsrecht des C. Das Wohnrecht wurde kurz vor dem o. g. Erwerb zur Eintragung im Grundbuch angemeldet und kurz danach eingetragen. Im Kaufvertrag wurden das Wohnrecht und das Nießbrauchsrecht als bestehende Belastung aufgeführt. Der Gesamtwert des übernommenen Wohnrechts beträgt unstreitig 146.328 EUR.

Das beklagte FA setzte die Grunderwerbsteuer i. H. v. 12.466 EUR fest. Als Bemessungsgrundlage berücksichtigte das FA den um den Wert des Inventars gekürzten Kaufpreis (103.000 EUR) und erhöhte ihn um den Wert des Wohnrechts (146.328 EUR). Die Klägerin war anders als das FA der Auffassung, das Wohnrecht dürfe die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht erhöhen. Der Kaufpreis entspreche dem Verkehrswert des Grundstücks. Das dingliche Wohnrecht diene allein dazu, das vermächtnisweise erworbene Nutzungsrecht von C abzusichern.