16.09.2013 · Fachbeitrag · EStG, BewG

Wann weisen Gebäude die nötige Bezugsfertigkeit für AfA und Bewertung auf?

| Der BFH hat in einem aktuellen Urteil erneut dazu Stellung genommen, wann Gebäude als bezugsfertig anzusehen sind. Diese Einordnung ist in der Praxis unter anderem relevant für den Beginn der AfA sowie die Berechnung einer Alterswertminderung bei der Grundstücksbewertung. |

Grundsatz

Der BFH verweist auf seine bisherige umfangreiche Rechtsprechung zu diesem Thema und stellt klar, dass Bezugsfertigkeit vorliegt, wenn den künftigen Bewohnern zugemutet werden kann, die Immobilie zu benutzen, wobei die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde nicht entscheidend ist, sondern vielmehr die Verkehrsauffassung. Hiernach ist ein Gebäude bezugsfertig, wenn die wesentlichen Bauarbeiten ausgeführt sind und nur noch unwesentliche Restarbeiten verbleiben.

Die Bezugsfertigkeit setzt grundsätzlich bei Wohngebäuden voraus, dass Fenster und Türen eingebaut, Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung, Heizung sowie sanitäre Einrichtungen vorhanden sind.

Bei einer betrieblich genutzten Immobilie muss das Gebäude in seinen wesentlichen Bereichen bestimmungsgemäß nutzbar sein.

Sofern ein neu errichtetes Büro- und Geschäftsgebäude entsprechend den individuellen Bedürfnissen der Mieter gestaltet wird, ist es bezugsfertig, wenn potenzielle Mieter die Büro- oder Geschäftsräume nutzen können. Hierzu bedarf es der Fertigstellung der wesentlichen Bestandteile wie Außenwände, Fenster, tragende Innenwände, Bodenbelag, Dach und Treppenhaus. Dabei muss die Büro- oder Geschäftseinheit durch Wände oder Türen gegenüber dem noch nicht vermieteten Bereich abgegrenzt und Heizung, Sanitäreinrichtungen sowie alle notwendigen Grundleitungen müssen installiert sein.

Für die Benutzbarkeit ist es nicht erforderlich, dass bereits alle Räume mietergerecht ausgebaut und benutzbar sind. Wird der Innenausbau der jeweiligen Büroeinheiten wegen der Anpassung an die Mieterwünsche zurückgestellt, ist das Haus bereits bezugsfertig, sofern es in diesem Zustand am Markt üblicherweise bereits zur Vermietung angeboten wird, da zumindest ein Teil benutzbar ist und Aussicht auf Nutzung des Rests vom Gebäude besteht.

Sachverhalt des Streitfalls

Im jetzt entschiedenen Urteilsfall wurden Erdgeschoss sowie das erste und zweite Obergeschoss bereits genutzt. Die dritte bis fünfte Etage war bis auf den Innenausbau fertiggestellt. Während Fenster, Heizkörper, Estrichboden, Treppenhäuser und Aufzugsanlagen bereits vorhanden waren, mussten Flurwände, Türen und Bürotrennwände noch errichtet, Malerarbeiten durchgeführt und Bodenbeläge verlegt werden.