04.04.2018 · Nachricht · Grunderwerbsteuer

Einbezug einer Mieterdienstbarkeit in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer?

| Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Bei einem Grundstückskauf gilt (nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) als Gegenleistung u. a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Entgeltzahlungen an Dritte können im Einzelfall als sonstige Leistung einzustufen sein und damit zur Gegenleistung i. S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gehören. Konkret ging es in dem Besprechungsfall darum, ob eine Mieterdienstbarkeit Teil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer war. |

Sachverhalt

Die Steuerpflichtige erwarb mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom März 2013 ein mit einem Lebensmittelmarkt, Kfz-Stellplätzen und einer Tankstelle bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von rund 7 Mio. EUR. Das Grundstück war an eine Handelsgesellschaft vermietet. In derselben notariellen Urkunde bestellten die Veräußerin und die Steuerpflichtigen zugunsten der Mieterin eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, mit der der Mieterin das Recht eingeräumt wurde, das Grundstück durch Einrichtung, Betrieb und Unterhaltung eines Einzelhandelsgeschäfts mit Kundenparkplätzen und einer Tankstelle mit Waschanlage zu nutzen. Dafür hatte die Mieterin dem jeweiligen Eigentümer statt der Miete ein Entgelt zu zahlen, das sich hinsichtlich der Höhe nach dem zwischen dem jeweiligen Eigentümer und der Mieterin geschlossenen Mietvertrag richten sollte.

Ebenfalls an diesem Tag schloss die Steuerpflichtige mit der Mieterin einen neuen Mietvertrag über die Nutzung des Grundstücks. Mietbeginn war der Tag des Besitzübergangs aus dem Grundstückskaufvertrag.

Für die Berechnung der Bemessungsgrundlage rechnete das FA dem Kaufpreis von 7 Mio. EUR den Wert der Mieterdienstbarkeit in Höhe von 6.215.095 EUR als sonstige Leistung hinzu. Den Wert der Mieterdienstbarkeit errechnete das FA durch Ansatz des Jahreswertes in Höhe von 535.000 EUR und Multiplikation mit dem sich aus § 13 Abs. 1 BewG für zeitlich befristete, wiederkehrende Leistungen ergebenden Vervielfältiger.

Die Klage war in erster Instanz erfolgreich. Nach Ansicht des FG habe das FA zu Unrecht den Wert der Mieterdienstbarkeit in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen.

Entscheidung

Die Revision beim BFH blieb erfolglos. Zutreffend ist das FG nach Meinung des BFH davon ausgegangen, dass der Wert der Mieterdienstbarkeit nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist.

Dem BFH zufolge sind als sonstige Leistungen alle Verpflichtungen des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne, aber gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind (BFH 10.5.17, II R 16/14, BStBl II 2017, 964).

Der Erwerb des Grundstücks und die Gegenleistung müssen kausal verknüpft sein. Diese Voraussetzungen verneinte der BFH: Eine Verpflichtung des Grundstückskäufers zum Abschluss eines Vertrags mit einem Dritten führe nicht zu einer Gegenleistung, wenn sich die Verpflichtungen der Vertragspartner in einem ausgewogenen Verhältnis gegenüberstehen. So sei es im Streitfall: Dort habe die dingliche Mieterdienstbarkeit lediglich den schuldrechtlichen Mietvertrag absichern sollen, und zwar für den Fall der Kündigung durch den Erwerber nach Veräußerung im Insolvenzverfahren oder im Falle der Zwangsversteigerung. Eine weitergehende Bedeutung habe die Mieterdienstbarkeit nicht gehabt. Anhaltspunkte für ein unangemessenes Verhältnis zwischen der Nutzungsüberlassung und dem Entgelt für die Dienstbarkeit, bemessen nach der jeweils vereinbarten Miete, habe das FG nicht festgestellt. Ein auf den Erwerbsgegenstand bezogener Wertzufluss oder -abfluss finde im Ergebnis nicht statt.

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