30.08.2023 · Fachbeitrag · Grunderwerbsteuergesetz

Finanzverwaltung konzipiert neue Anwendungserlasse zu § 6a GrEStG

von Dipl.-Finw. (FH) Thomas Rennar, Hannover

Ausgehend von der aktuellen Judikatur des BFH zur Bestimmung des herrschenden Unternehmens i. S. d. § 6a GrEStG in mehrstufigen Beteiligungsketten hat die Finanzverwaltung neue Anwendungserlasse zur Anwendung der Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern nach § 6a GrEStG konzipiert. Der nachfolgende Beitrag gibt daher einen Einblick in ausgewählte Einzelaspekte zur praktischen Anwendung.

Hintergrund

Der Deutsche Bundestag hat bereits festgestellt, dass in- und ausländische Investoren ‒ wie z. B. Banken, Versicherungen oder Fonds ‒ beim Erwerb von Immobilien in immer stärkerem Maß Share Deals genutzt haben, um anfallende Grunderwerbsteuer zu verringern oder sogar zu vermeiden. Bei einem Share Deal erwirbt der Erwerber insoweit nicht die Immobilie selbst, sondern kauft die Mehrheit der Anteile an dem Unternehmen (Share Deal), das seinerseits die Immobilie hält. Aus Sicht des Gleichbehandlungsgrundsatzes und der Steuergerechtigkeit haben Share Deals bisher zu dem grotesken Zustand geführt, dass große Immobilienkonzerne kaum Grunderwerbsteuer zahlten, während private Häuslebauer und Wohnungskäufer in vollem Umfang zur Kasse gebeten wurden. Share Deals sind ferner ein beliebtes Mittel großer Wohnungskonzerne (wie z. B. Deutsche Wohnen und Vonovia), um neben der Grunderwerbsteuer auch andere eigentumsrechtliche und stadtplanerische Regulierungen im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen zu umgehen, z. B. kommunale Vorkaufsrechte. Nach Schätzungen beliefen sich bundesweit die Steuerausfälle durch Share Deals bisher auf rund 1 Mrd. EUR pro Jahr. Daher war es dringend geboten, Share Deals als Steuervermeidungsinstrument auszubremsen, indem Beteiligungsschwellen gesenkt und ausdifferenziert sowie (Halte)fristen gesetzgeberisch verlängert wurden (vgl. BT-Drs. 19/10067).

Mit dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12.5.2021 (vgl. BGBl I 21, 986) wurde sodann neben der Änderung des § 1 Abs. 2a GrEStG sowie der Neueinfügung eines Abs. 2b in § 1 GrEStG der Anwendungsbereich der Steuervergünstigung in § 6a GrEStG um diesen neuen Erwerbsvorgang mit Wirkung zum 1.7.2021 erweitert. Der Kreis der an einem nach § 6a GrEStG begünstigungsfähigen Erwerbsvorgang beteiligten Rechtsträger ist hierbei beschränkt auf das herrschende Unternehmen und/oder von diesem abhängige Gesellschaften. Die beteiligten Rechtsträger behalten ihre Eigenschaft als eigenständige Rechtsträger bei (zur Grundstückszurechnung in mehrstufigen Beteiligungsstrukturen siehe auch Rennar, ErbStB 22, 371).

Ausgewählte Einzelaspekte der Finanzverwaltung

Die Finanzverwaltung (vgl. Oberste Finanzbehörden der Länder, Erlass v. 25.5.23, 4518) hat sich vor dem Hintergrund aktueller Judikatur des BFH mit der Steuervergünstigung bei Umstrukturierung im Konzern nach § 6a GrEStG beschäftigt und den bisherigen Anwendungserlass vereinzelt geändert: