· Fachbeitrag · Grundbucheintrag
Übertragung des Grundstücks auf den Erben führt zum Erlöschen des Vorkaufsrechts
von RA Notar StB Dipl.-Kfm. Gerhard Slabon, FA ErbR, Paderborn
Das nur für den ersten Verkaufsfall bestellte dingliche Vorkaufsrecht erlischt mit der Folge, dass das Grundbuch unrichtig wird, wenn das Grundstück auf andere Weise in das Eigentum eines Sonderrechtsnachfolgers des Verpflichteten übergeht (OLG Düsseldorf 28.11.12, 3 Wx 144/12, Abruf-Nr. 131041). |
Sachverhalt
Die Eigentümerin bestellte ihren Mietern ein gemeinschaftliches Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall auf die Dauer des Bestehens des Mietverhältnisses. Das Vorkaufsrecht wurde im Grundbuch eingetragen. In der Folge übertrug die Eigentümerin dieses Grundstück im Wege der vorweggenommenen Erbfolge - bei vereinbarter Unentgeltlichkeit - auf ihre Tochter. Die Tochter übertrug einen hälftigen Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz auf ihren Ehemann. Danach beantragte das Ehepaar die Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch. Die Mieter, zu deren Gunsten das Vorkaufsrecht eingeräumt wurde, widersprachen.
Entscheidungsgründe
Das Vorkaufsrecht kann nur ausgeübt werden, wenn der Eigentümer über das Grundstück einen Kaufvertrag abschließt. Der Verkauf, der mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht an den gesetzlichen Erben erfolgt, stellt auch beim dinglichen Vorkaufsrecht im Zweifel keinen Vorkaufsfall dar. Das nur für den ersten Verkaufsfall bestellte Vorkaufsrecht erlischt, wenn es nicht fristgerecht bei Vorliegen eines Vorkaufsfalls ausgeübt wird. Es erlischt ebenso, wenn es nicht ausgeübt werden darf, weil der Eigentümer keinen Kaufvertrag abgeschlossen hat.
Das Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall erlischt bei einem Verkauf mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht, denn das Vorkaufsrecht beschränkt sich auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, dem das Grundstück zurzeit der Bestellung des Vorkaufsrechts gehört, oder durch dessen Erben (§ 1097 BGB). Es erlischt, wenn das Grundstück auf andere Weise in das Eigentum eines Sonderrechtsnachfolgers des Verpflichteten übergeht. In diesen Fällen ist das Grundbuch unrichtig geworden. Das eingetragene Vorkaufsrecht ist mithin zu löschen.
Praxishinweis
Soll ein bestelltes Vorkaufsrecht auch einen Sonderrechtsnachfolger binden, so ist das Vorkaufsrecht grundsätzlich vererblich zu stellen und klarzustellen, dass das Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall durch den Eigentümer oder einen Sonder- oder Gesamtrechtsnachfolger im Eigentum eingreifen soll. In diesem Fall würde die Übertragung des Grundstücks auf den Erben im Wege vorweggenommener Erbfolge nicht zum Erlöschen des Vorkaufsrechts führen.
