01.08.2007 | Gewerberaummiete

Kaution: Fristlos kündigen bei Nichtzahlung?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Die Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar.  

2. Die fristlose Kündigung ist gemäß § 314 Abs. 3 BGB in angemessener Frist auszusprechen.  

(BGH 21.3.07, XII ZR 36/05, Abruf-Nr. 071590)  

Praxishinweis

Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB) außerordentlich fristlos kündigen. Ob die Voraussetzungen dieser Vorschrift vorliegen, kann nur von Fall zu Fall beantwortet werden. Das gilt auch für die Frage, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution nicht mehr zumutbar ist (BGH MK 07, 126, Abruf-Nr. 071406). An diesen Grundsätzen hält der XII. Zivilsenat zwar weiter fest. Er räumt aber zugleich mit der verbreiteten Vorstellung auf, in der Nichtzahlung der Kaution liege i.d.R. keine schwerwiegende Störung des Mietverhältnisses i.S.d. § 543 BGB. Der BGH stellt klar: Da die Kaution regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters befriedigt, stellt ihre Nichtzahlung grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung i.d.R. nicht auf das Einklagen der Kaution verwiesen werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rn. 178). Das heißt: Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei der gebotenen Abwägung wegen dieser erheblichen Pflichtverletzung für den Vermieter unzumutbar, scheitert die Kündigung nicht daran, dass der Vermieter gegen den Mieter Klage auf Leistung der Kaution hätte erheben können.  

Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB sind jedenfalls erfüllt, wenn – wie hier – weitere Umstände hinzukommen, die das Sicherungsbedürfnis des Vermieters akut tangieren: Im Streitfall hatte der Kläger als Mieter eines Ladengeschäfts seine Zahlungspflichten nach den vom BGH gebilligten Ausführungen des Berufungsgerichts (KG GE 05, 236) zunächst erfüllt. Bis dahin war dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters genüge getan. Diese Sicherheitsbewertung änderte sich, als der Kläger die vereinbarte Miete kürzte und auch die Kaution trotz Mahnung nicht zahlte. Damit lag ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vor.  

Es galt schon bisher allgemein, dass in Dauerschuldverhältnissen ein vertragswidriges Verhalten des anderen in angemessener Frist zum Anlass einer Kündigung genommen werden muss (BGH NJW 00, 354; NJW 85, 1894). Allzu langes Zuwarten mit der Kündigung ist regelmäßig ein Indiz, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar ist (BGH WM 83, 660). Dieser allgemeine Grundsatz ist durch die Schuldrechtsreform in § 314 Abs. 3 BGB kodifiziert worden. Es ist daher nur folgerichtig, wenn der BGH diese Bestimmung ohne besondere Hervorhebung auch auf die fristlose Kündigung nach § 543 BGB anwendet. Die Frist des § 314 Abs. 3 BGB beginnt mit der Kenntniserlangung des Kündigungsgrunds durch den Berechtigten. Der BGH datiert die Kenntnis der beklagten Vermieterin hier auf die Zeit als der Kläger die Miete kürzte und außerdem die Kaution trotz Mahnung nicht leistete und behandelt die Frist von ca. vier Monaten bis zum Ausspruch der Kündigung noch als angemessen i.S. dieser Vorschrift.