01.07.2005 | AGB-Recht

Kein formularmäßiger Kündigungsverzicht über mehr als vier Jahre bei Wohnraummiete

von RiLG Frank-Michael Goebel, Koblenz/Rhens

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH 6.4.05, VIII ZR 27/04, Abruf-Nr. 051268).

Praxishinweis

Der BGH hatte mit zwei vorangegangenen Entscheidungen (NJW 04, 3117; WuM 04, 672) bereits entschieden, dass auch in einem Wohnraummietvertrag grundsätzlich die Vereinbarung eines zeitlich befristeten Kündigungsverzichts möglich ist. § 573c Abs. 4 BGB, wonach eine von den Kündigungsregelungen des BGB abweichende Bestimmung unwirksam sei, stehe dem nicht entgegen. Dies gilt nach Auffassung des BGH auch in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag, der der Inhaltskontrolle des AGBG bzw. nunmehr der §§ 305 ff. BGB unterliege.  

Dass ein solcher Kündigungsverzicht grundsätzlich möglich ist, sagt aber noch nichts über die Frage aus, wie lange dieser Kündigungsverzicht ausfallen darf, um keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S. des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB darzustellen. Der BGH hat mit der jetzigen Entscheidung festgelegt, dass in Anlehnung an § 557a Abs. 3 BGB eine unangemessene Benachteiligung erst vorliegt, wenn der Kündigungsverzicht den Zeitraum von vier Jahren übersteigt.  

Mit diesem Zeitrahmen werde den Aspekten der Mobilität und der Flexibilität des Mieters noch hinreichend Rechnung getragen. Andererseits werde der Vermieter vor dem häufigen Wechsel der Mieter und der damit möglichen übermäßigen Abnutzung seines Eigentums geschützt. Der Rechtsanwalt wird einerseits den Vermieter auf diese Möglichkeit hinweisen müssen. Andererseits muss er bei der Vertretung eines kündigungswilligen Mieters prüfen, ob diese Grenzen eingehalten wurden.