01.11.2005 | Der praktische Fall

Welche Aufklärungspflichten über schikanöse Nachbarn bestehen beim Hauskauf?

Wer ein Haus verkauft, muss dem Käufer die Mängel offenbaren. Wie weit aber geht diese Offenbarungspflicht? Wird ein schikanöses Verhalten des Nachbarn davon ebenfalls erfasst?  

Der Fall

Durch notariellen Kaufvertrag wurde ein Grundstück mit einem Wohnhaus zur Eigennutzung veräußert. Die Verkäufer hatten dieses zuvor über Jahre selbst bewohnt. Sodann stellte sich heraus, dass die Nachbarn durch schikanöses Verhalten immer wieder versuchten, die Verkäufer und nunmehr die Käufer zu stören. Sie hatten über mehrere Jahre die Nachtruhe der Verkäufer durch absichtliches Lärmen (böswilliges Auf- und Ablassen der Rolladen, sinnloses Treppensteigen, Klavierspiel, lauten Radio- und Fernsehempfang) gestört. Die Verkäufer hatten dies bei den Kaufvertragsverhandlungen nicht offenbart.  

 

Die Lösung 

Mit derartigen Konstellationen werden die Gerichte häufiger beschäftigt (BGH NJW 91, 1673; OLG Frankfurt a.M. 20.10.04, 4 U 84/01, Abruf-Nr. 052606). Der BGH hat den Käufern im Ergebnis sowohl einen Anfechtungsanspruch wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB als auch einen Anspruch auf Schadenersatz wegen des Verschuldens bei Vertragsabschluss zuerkannt. Dabei hat der BGH schon leichte Fahrlässigkeit für die Schadenersatzpflicht ausreichen lassen.