24.04.2025 · Fachbeitrag · § 7 EStG

Ermittlung des Bodenwerts aus einem Gesamtkaufpreis

Bei der Schätzung eines Bodenwerts aus einem Gesamtkaufpreis zum Zwecke der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage für das aufstehende Gebäude ist der Wert grundsätzlich nach § 40 Abs. 1 ImmoWertV zu ermitteln und zwar unabhängig vom angewendeten Bewertungsverfahren.

Sachverhalt

Im Streitfall ging es um die Frage, ob für Zwecke der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA der Bodenwert bei der Wertermittlung im Rahmen einer Kaufpreisaufteilung bezogen auf ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude abzuzinsen ist.

Entscheidung

Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind dabei Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen. Für die Schätzung der jeweiligen Werte kann die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) herangezogen werden. Welches Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls zu entscheiden. Ein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren für bestimmte Gebäudearten besteht nicht.

Gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Zur Konkretisierung der Verkehrswertermittlung hat der Gesetzgeber die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (ImmoWertV) geschaffen. Diese ist gemäß § 53 Abs. 1 bei Verkehrswertgutachten, die ab dem 1.1.2022 erstellt werden, unabhängig vom Wertermittlungsstichtag in ihrer Fassung vom 14.7.2021 (BGBl. I 2021, 2805) anzuwenden.

Im Streitfall folgte das FG hinsichtlich der für Zwecke der AfA-Berechnung vorzunehmenden Ermittlung des Wertes für Grund und Boden dem Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen. Dieser hatte vor dem Hintergrund, dass das streitgegenständliche Objekt als Geschäftsgebäude für die Steuerpflichtigen im Wesentlichen dazu dient, eine Rendite zu erwirtschaften, das Ertragswertverfahren zur Bewertung herangezogen.

Der Gutachter hatte zunächst den Grundstückswert ohne Berücksichtigung des aufstehenden Gebäudes ermittelt. Danach hatte er den vorläufigen Ertragswert des gesamten Grundstücks ermittelt und hieraus den Ertragswert für den Grund und Boden abgeleitet. Schließlich hatte er eine Kaufpreisaufteilung unter Berücksichtigung des Gebäudewertanteils an den Anschaffungskosten vorgenommen. Im Ergebnis hatte er festgestellt, dass Grund und Boden einen prozentualen Anteil am Ertragswert von 58,90 % und das Gebäude einen Anteil von 41,10 % haben.

Streit bestand zwischen den Beteiligten im Rahmen der Bewertung über den anzusetzenden Bodenwertanteil. Die Steuerpflichtigen sind der Auffassung, dass der Bodenwert abzuzinsen sei, was bei einer unendlichen Restnutzungsdauer letztendlich dazu führe, dass der Bodenwertanteil gegen Null tendiere. Der Bodenwert habe bei Ertragswertobjekten nur einen geringen Einfluss auf den resultierenden Ertragswert, wenn eine lange Restnutzungsdauer vorliege. Die Folge hieraus sei, dass ein dynamischer Bodenwert bei der Bewertung angenommen werden könne.

Diese Rechtsauffassung teilte das FG jedoch nicht. Denn der Bodenwert ist grundsätzlich gemäß § 40 Abs. 1 ImmoWertV zu ermitteln und zwar unabhängig vom angewendeten Bewertungsverfahren. Dementsprechend ist der Bodenwert bei allen Bewertungsverfahren gleich anzusetzen. Nach Auffassung des FG kann der Bodenwert auch nicht abhängig sein von der Restnutzungsdauer des aufstehenden Gebäudes. Eine solche Dynamisierung widerspricht bereits dem Grundgedanken, dass Grund und Boden mangels Wertverzehr mit einem festen Wert zu berücksichtigen ist. Denn bereits bei einem gewöhnlichen Objekt mit einer Restnutzungsdauer von 80 Jahren verbliebe bei Ansatz eines abgezinsten Bodenwertanteils kein nennenswerter Bodenwert mehr. Der Bodenwert drückt jedoch maßgeblich die Lage eines Objektes aus und muss sich dementsprechend auch in der Bewertung widerspiegeln. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf das streitgegenständliche Objekt in bevorzugter Innenstadtlage. Nur durch die herausgehobene Lage kann ein gewerblicher Mieter Umsätze erzielen, die einen an dieser Stelle marktüblichen Mietzins rechtfertigen.

Eine Abzinsung des Bodenwerts bzw. eine Bodenwertdämpfung ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass das Grundstück mit einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude bebaut ist. Vielmehr folgt das FG insoweit dem beauftragten Gutachter, der im Hinblick auf den Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung der seinerzeit bestehenden Ausstattung nachvollziehbar von einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des streitgegenständlichen Objekts von 30 Jahren ausgegangen ist. Vor diesem Hintergrund kann eine von den Steuerpflichtigen angenommene unendliche („juristische“) Restnutzungsdauer nicht dazu führen, dass der Bodenwert des streitgegenständlichen Objekts mit null anzusetzen wäre.

Fundstelle